Tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari

Tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari

Asociația de proprietari este întemeiată pentru organizarea și reprezentarea intereselor proprietarilor dintr-un condominium. Forma juridică are caracter non-profit, deci toate sumele care provin din venituri sunt folosite doar pentru a îmbunătăți sau a repara proprietățile comune.

În legislație se folosește termenul de condominium, prin care se înțelege proprietatea imobiliară alcătuită din apartamente sau din spații cu o altă destinație decât cea de proprietate individuală (adică spațiile comune).

O asociație de proprietari se constituie în mod ideal pe o scară sau pe o parte a clădirii. Este obligatorie înființarea uneia, pentru că este unica formă juridică de organizare acceptată prin care sunt conferite drepturile și obligațiile în fața oricărei instituții.

Legislație. Ce lege se aplică asociației

Legea nr. 196/2018 care se referă la funcționarea și administrarea condominiilor este cadrul legislativ în vigoare. După publicarea în Monitorul Oficial, vechea legislație aplicabilă, respectiv legea nr. 230/2007 dar și H.G. 1588/2007, nu mai sunt în vigoare.

Legea nr. 196/2018 reglementează două aspect juridice importante:

  1. Organizarea, înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din condominii alcătuite din minim 3 unități private;
  2. Administrarea, folosirea și întreținerea imobilelor sau grupurilor de imobile care au spații cu altă destinație decât cea de locuință, care se află în proprietatea a minim 3 persoane juridice sau fizice.

Formulare. Ce tipizate ai nevoie

Pentru ca asociația de proprietari să funcționeze transparent, sunt necesare mai multe formulare, pentru diverse situații comune, de exemplu:

  • Cererea de înscriere în asociația de proprietari – trebuie depusă și completată de toți proprietarii;
  • notificare restanțieri – este necesară pentru a aduce la cunoștința restanțierilor valoarea penalităților;
  • Cererea de scutire de plata a cheltuielilor – această cerere va fi depusă de persoanele care din diverse motive pot beneficia de scutiri, fie prin ordine legale fie prin motive personale cum ar fi părăsirea locuinței pentru o perioadă nedeterminată caz în care poți fi scutit de la plata anumitor taxe cum sunt cele de întreținere sau curățenie, pentru ca nu utilizezi aceste servicii;
  • Contestație calcul de întreținere – dacă simți că ți-a fost făcută o nedreptate și consideri că întreținerea costă prea mult, depune acest formular și administratorul este obligat să îți ofere toate informațiile;
  • Cerere de restituire a fondului de rulment – această cerere îți va fi utilă pentru revendicarea fondului de rulment plătit.

Fondurile asociației de proprietari

  1. Fondul de rulment

Fondul de rulment este prezent în activitățile asociațiilor de proprietari și este foarte important. Cu ajutorul acestuia funcționează de fapt asociația. Acest fond este legătura dintre prestatori si furnizori pentru serviciile de care asociația beneficiază și este necesar să fie acordată o mare atenție asupra modului în care este constituit. Dimensionarea sa se va face în așa fel încât să fie suficient pentru toate activitățile necesare, dar și pentru toate situațiile neprevăzute. 

Fiecare proprietar primește o chitanță personalizată separată de cea pentru întreținere, iar fondul de rulment este obligatoriu conform legii. Este stabilit prin adunare generală și trebuie menționat faptul că din fondul de rulment nu se vor plăti reparații.

2. Fondul de reparații

Fondul de reparații reprezintă suma pe care fiecare locatar o va da pentru construcții sau diverse lucrări din proprietatea comună. Acest fond trebuie să fie utilizat într-o anumită perioadă. Vei depune sumele la asociație și nu le vei primi înapoi. Din acest fond nu se pot plăti facturile de la furnizori (încălzire, apa caldă și rece, energie electrică ș.a.).

Fondul de reparații este aprobat prin adunare generală și devine obligatoriu. Poate fi utilizat cu ajutorul adunării generale și conform cu bugetul de cheltuieli și venituri.

Daca ai întârziat să plătești fondul de reparații, există și penalizări impuse de asociație, aprobate prin adunare generală. După trei luni de neachitare a fondului de reparații și a penalizărilor, asociația poate să te dea în judecată.

3. Fonduri speciale pentru lucrări

Fondul special este reprezentat de veniturile pe care asociația le obține din activități economice și din alte tipuri de activități. Acest fond este folosit doar pentru a îmbunătăți confortul sau eficiența clădirii, pentru a întreține și repara proprietatea comună.

Aceste venituri sunt constituite din închirierea anumitor spații care se află în proprietate comună, instalarea reclamelor contra cost, precum și alte surse acceptate de lege. Ele devin surse proprii ale asociației pentru care aceasta nu va plăti impozit.

Sumele nu pot fi returnate proprietarilor și nu pot fi utilizate pentru fondul de reparații sau pentru plata facturilor de întreținere. Fondul se depune în contul aferent asociației și este utilizat cu acordul adunării generale.

Regulament de ordine interioară a asociației

Toate asociațiile de proprietari au obligația de a întocmi un regulament pentru bloc. Conform legii, acesta trebuie să fie respectat de toate persoanele care intră în condominium, și nu doar de chiriași sau de proprietari.

Regulamentul se aplică și celor găzduiți pentru o perioadă definită în apartamentele blocului, dar și pentru cei care doar trec din diverse motive prin bloc.

Acest regulament prevede orele de liniște, regulile cu privire la plata fondurilor necesare, programul de lucru, obligațiile în materie de curățenie și alte detalii importante. Nu vine cu o structură fixă, iar regulamentul este făcut cu acordul adunării generale.

Ulterior înființării regulamentului, acesta va fi adus la cunoștință tuturor proprietarilor și persoanelor din bloc și va fi afișat la avizier pentru a fi ușor de remarcat chiar si de vizitatori. Fiecare persoană trebuie să respecte toate prevederile.

Acest regulament nu poate fi abuziv si nu poate impune reguli care nu sunt în conformitate cu legea, care pot restricționa anumite persoane și pot atenta la libertate. Regulamentul nu va include mențiuni rasiste, discriminări religioase sau sexuale. Orice neregulă din acest regulament de ordine interioara trebuie să fie semnalată de proprietarul lezat sau de grupul de proprietari și dacă modificarea solicitată este pertinentă trebuie făcută. Altfel, persoana sau persoanele în cauză pot acționa în plan legal pentru remediere.

Unde reclam asociația de proprietari

Atunci când consideri că ceea ce face asociația de proprietari este injust ai mai multe posibilități de a remedia problema. Primul pas pe care trebuie să îl faci este să sesizezi în scris asociația în care ești înscris și să rezolvi problema pe cale amiabilă .

Pot apărea situații în care cheltuielile cresc nejustificat, caz în care vei considera că ești furat sau că au loc greșeli în administrare, perioada legală pentru a depune o contestație este în general de maxim 15 zile de la înștiințare prin afișare la avizier. Dacă ai depus contestația către asociație, cenzorii și contabilul trebuie să refacă toate calculele pentru apartamentul tău.

Pot apărea situații în care sunt erori ce pot fi remediate prin scăderea costurilor din luna următoare. În cazul în care în urma unei recalculări și în urma discuțiilor dintre tine și asociație ești convins că ai dreptate, însă sumele nu se modifică, există o altă soluție care îți vine în ajutor.

Persoanele care se consideră nedreptățite pot să formuleze reclamații spre primăriile de sector sau din localitatea în care se află asociația. Toate primăriile au un serviciu specializat care să acorde consultanță pentru asociațiile de proprietari.

Primăria ar putea să transmită mai multe recomandări în vederea soluționării problemei, sau în cazul în care se constată că aspectele semnalate sunt corecte, va trimite o echipă în control la asociație pentru a remedia erorile grave și pentru a aplica sancțiunile legale.

În cazul în care problema nu se remediază nici în acest caz, singura soluție rămasă este să sesizezi instanțele de judecată. Vei formula o acțiune la judecătoria de sector sau la cea din localitatea de domiciliu, pe care o vei îndrepta contra asociației și chiar a primăriei în cazul în care consideri că au fost refuzate dispozițiile legale.

Cel mai bine ar fi să apelezi la un avocat bun, care să te îndrume și să îți explice dacă există sorți de izbândă pentru a evita cheltuielile inutile. Nu este însă obligatoriu să lucrezi cu un avocat. Toate dovezile vor fi depuse la dosar, sunt indicați martorii și sunt prezentate toate chitanțele și documentele aferente cazului. Cea mai importantă probă pe care trebuie să o ceri este expertiza contabilă.

În momentul în care depui actele, magistrații vor stabili suma reprezentând taxele de timbru pe care trebuie să le achiți. Procesele pot dura între câteva luni și câțiva ani, iar decizia finală este supusă atacului. Chiar și atunci când este dată o hotărâre definitivă, petentul va trebui sa recurgă la executare silită pentru a recupera sumele de drept.

Cine face parte din asociația de proprietari

Membrii asociației (locatarii)

Toți proprietarii de apartamente din condominium trebuie să facă parte din asociația de proprietari. În afară de drepturile și obligațiile prevăzute în statutul asociației, ei trebuie să mențină în bune condiții proprietatea comună.

Locatarii nu au dreptul de a prejudicia dreptul la proprietatea comună sau privată a celorlalți. Toate regulile care vizează membrii asociației de proprietari au ca scop principal menținerea imobilului în stare optimă și în condiții de confort pentru toți locatarii. La aceste reguli se adaugă și obligația de a plăti la timp toate fondurile necesare.

Comitetul executiv

Comitetul executiv este alcătuit din președintele de bloc și un număr par de membri. Numărul de membri este de maxim patru, iar comitetul executiv nu poate fi mai mare de cinci membri.

Printre atribuțiile comitetului executiv se numără:

  • Convocarea adunării generale minim o dată pe an sau de fiecare dată când este nevoie;
  • Îndeplinirea tuturor deciziilor luate în adunarea generală;
  • Urmărirea prevederilor legale, a celor din statul și a celor din regulament și respectarea lor.

Președintele de bloc

Președintele de bloc este membrul asociației ales prin voința proprie și a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți la adunarea generală. Președintele are posibilitatea de a delega pentru 90 de zile, atribuțiile sale altei persoane din comitetul executiv, fără să fie eliminat din funcție.  

Președintele de bloc este cel care semnează documentele importante. Tot el supraveghează lucrările și urmărește punerea în aplicare a tuturor hotărârilor din adunarea generală. Cu ajutorul său vor fi respectate statutul și regulamentul, dar și aplicarea tuturor deciziilor.

Administratorul

Obligațiile administratorului sunt prevăzute de cadrul legislativ al asociației de proprietari și pot să fie completate cu mai multe obligații stabilite în fișa postului. Aceasta se prezintă sub formă de anexă al contractul de muncă pe baza căruia activează.

Administratorul are obligația de a acționa astfel încât toate atribuțiile să fie îndeplinite. El trebuie să fie un manager bun și să activeze cu interes și profesionalism, în favoarea membrilor asociației.

Administratorii sunt cei care gestionează bunurile materiale sau fondurile asociației, insă are obligația de a aduce locatarilor la cunoștință modul în care s-au stabilit cheltuielile curente.

Cenzorul

Cenzorul sau cenzorii sunt persoanele care au fost mandatate de către asociație să urmărească modul în care sunt aplicate prevederile din lege de toate organele de conducere ale asociației.

De asemenea, cenzorul este cel care verifică modul în care a fost gestionat bugetul de cheltuieli și venituri conform cu prevederile legale existente.

Dacă cenzorul este o persoană fizică atunci trebuie să aibă studii în economie sau studii juridice. În cazul în care cenzorul este o persoană juridică, trebuie ca domeniul său de activitate să fie în contabilitate, audit sau consultanță fiscală conform prevederilor legislative existente.

10 comentarii la „Tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari”

  1. Buna ziua Legea 196/2018 si ordinul 1058/2019 pentru mine sunt clare dar pentru alti nu.Administratorul asociatiei nu face contabilitate ,fapt pentru care a angajat un contabil care este platit cu 800 lei in mana . O fi legal?!

    1. Conform legii, administratorul organizează contabilitate in partidă simplă. Bănuiesc ca prin organizare se poate înțelege si angajarea unui contabil.

      Daca este de acord comitetul executiv sau există o hotărâre a adunării asociației de proprietari, administratorul poate încheia diverse tipuri de contracte.

  2. Buna seara, as vrea sa formulez in scris o sesizare catre presedintele asociatiei, cu mentionarea obligatiilor legale din fisa postului administatorului, dar nu gasesc nimic despre obligativitatea citirii apometrelor. Ma puteti ajuta cumva? Apometrele nu au mai fost citite de 10 ani! Administratorul sustine ca nu e obligat sa faca aceasta citire.

    1. Citirea apometrelor este obligatia proprietarului. Daca citirea nu este trimisa la timp, apartamentul poate fi considerat necontorizat.
      In aceasta situatie, si mai ales daca nu este permisa verificarea apometrelor se poate trece pe lista de plata o cantitate de apa mai mare in functie de pierderile de la bransament pe instalatie (plata la pausal pentru acel apartament). Comitetul executiv poate decide si alte masuri.

      Proprietarii au obligatia sa permita unui reprezentant al asociatiei sa verifice instalatiile de apa si apometrele.

  3. Problema e exact invers. Nu m-ati inteles bine. Exista locatari care predau citiri de 1mc in fiecare luna de 10 ani, nimeni nu se intreaba cum traiesc oamenii acestia cu 1 mc. Diferentele se impart la restul vecinilor care declara cat consuma! Exista apartamente care si-au schimbat proprietarii de 2-3 ori in acest rastimp, au facut modificari interioare.. Cu toate acestea, nimeni din comitetul asociatiei nu a facut o verificare. Administratorul sustine ca nu are nicio obligativitate sa vina in casele consumatorului sa verifice corectitudinea declaratiei si nici sa verifice instalatiile ( nici in apartamente si nici subsolul blocului, unde echipa x a facut o reparatie a instalatiei de apa – defectuoasa in continuare de altfel – si care a primit probabil o suma de bani pentru reparatii. ) Nu isi face nimeni jobul! Nu vi se pare trist ca serviciile femeii de servici sa fie platite in functie de cati mp are apartamentul? Si nu in fapt de numarul persoanelor care deservesc acel apartament si deci spatiile comune? In ce am citit pana acum, nu am gasit nimic referitor la obligativitatea asociatiei de a face controale la apometre si va intrebam daca stiti cumva sa faceti vreo referire catre baza legala scrisa. Multumesc.

    1. Sunt probleme asemănătoare la majoritatea asociațiilor.
      Exista o secție in cadrul primăriilor si daca faceți o plângere sunt șanse sa vină în control, dar nu verifică fișa postului.

      Daca se da o amendă o plătește asociația, deci nu este ideal daca o singura persoană face demersul.

      Trebuie să găsiți vecini care vad aceleași probleme si sa formați o echipă. Puteți propune sa schimbați administratorul, președintele si să faceți publice problemele.

      Nu există o soluție simplă aici.

  4. Stiamte Domnule Dascalescu,
    1. DACA NU locuiesc in apartament de ani de zile, fiind in strainatate,
    trebuie sa platesc caldura, ca si cum apartamentul este permanent
    locuit.
    2. NU am voie sa-mi instalez asa zisul “repartitor” ?
    3. Trebuie sa dispuna Asoc. de Prop. de un SITE ?

    Sincere multumiri anticipate.
    Antonescu S.

    1. 1. Indiferent daca locuiește cineva in apartament sau nu, trebuue sa participe la cheltuielile Asociației. De obicei se discută cu administratorul si se ajunge la o înțelegere.
      2. Nu cred ca este interzisă instalarea repartitorului. In același timp nu există obligația asociației sa ia in considerare citirea.
      3. Nu există obligația existenței unui site, dar orice proprietar poate formula o cerere prin care să obțină orice document al Asociației.

  5. Stimate Domnule Dascalescu,

    Multumesc sincer pentru raspunsul promt.
    INSA, eu (15.Octombrie 2019 22:34) NU m-am referit la
    “cheltuielile asociatiei.”, asa cum ati preluat intrebarea mea.
    CHIAR si ASA, sunt cheltuielile individuale care NU pot fi
    repartizate pe CEL CARE NU LOCUIESTE de ani de zile in apartament.
    In mesajul meu/intrebarea mea, m-am referit la CHELTUIELI CALDURA
    in speta LUNILE FRIGUROASE.

    1. Indiferent daca intr-un apartament locuiesc sau nu persoane, cheltuielile, inclusiv cu caldura se repartizeaza, de obicei raportat la cota-parte indiviza si la numarul de persoane.
      In mod normal, desi nu gasesc exact acum prin lege, daca nu locuieste nimeni in apartament, atunci se calculeaza la o singura persoana cheltuielile, plus, evident cota-parte indiviza.

      Dar modul prin care se repartizează cheltuielile asociației de proprietari pe consumuri individuale – de exemplu contractul de incalzire este pe asociatia si aceasta imparte mai departe costurile – acest lucru trebuie discutat cu administratorul.

      În cazul furnizării de căldură, contractele individuale de furnizare vor putea fi încheiate numai dacă vor exista branșamente între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărui apartament și dotate cu aparate de măsură pentru stabilirea consumului, dacă toți proprietarii vor încheia contracte individuale de facturare, dacă soluția de branșare, precum și tipul contoarelor vor fi avizate de către furnizor și dacă citirea contoarelor individuale și comune va fi făcută de o firmă specializată.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.