Tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari

Asociația de proprietari este întemeiată pentru organizarea și reprezentarea intereselor proprietarilor dintr-un condominium. Forma juridică are caracter non-profit, deci toate sumele care provin din venituri sunt folosite doar pentru a îmbunătăți sau a repara proprietățile comune.

În legislație se folosește termenul de condominium, prin care se înțelege proprietatea imobiliară alcătuită din apartamente sau din spații cu o altă destinație decât cea de proprietate individuală (adică spațiile comune).

O asociație de proprietari se constituie în mod ideal pe o scară sau pe o parte a clădirii. Este obligatorie înființarea uneia, pentru că este unica formă juridică de organizare acceptată prin care sunt conferite drepturile și obligațiile în fața oricărei instituții.

Legislație. Ce lege se aplică asociației

Legea nr. 196/2018 care se referă la funcționarea și administrarea condominiilor este cadrul legislativ în vigoare. După publicarea în Monitorul Oficial, vechea legislație aplicabilă, respectiv legea nr. 230/2007 dar și H.G. 1588/2007, nu mai sunt în vigoare.

Legea nr. 196/2018 reglementează două aspect juridice importante:

  1. Organizarea, înființarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din condominii alcătuite din minim 3 unități private;
  2. Administrarea, folosirea și întreținerea imobilelor sau grupurilor de imobile care au spații cu altă destinație decât cea de locuință, care se află în proprietatea a minim 3 persoane juridice sau fizice.

Formulare. Ce tipizate ai nevoie

Pentru ca asociația de proprietari să funcționeze transparent, sunt necesare mai multe formulare, pentru diverse situații comune, de exemplu:

  • Cererea de înscriere în asociația de proprietari – trebuie depusă și completată de toți proprietarii;
  • notificare restanțieri – este necesară pentru a aduce la cunoștința restanțierilor valoarea penalităților;
  • Cererea de scutire de plata a cheltuielilor – această cerere va fi depusă de persoanele care din diverse motive pot beneficia de scutiri, fie prin ordine legale fie prin motive personale cum ar fi părăsirea locuinței pentru o perioadă nedeterminată caz în care poți fi scutit de la plata anumitor taxe cum sunt cele de întreținere sau curățenie, pentru ca nu utilizezi aceste servicii;
  • Contestație calcul de întreținere – dacă simți că ți-a fost făcută o nedreptate și consideri că întreținerea costă prea mult, depune acest formular și administratorul este obligat să îți ofere toate informațiile;
  • Cerere de restituire a fondului de rulment – această cerere îți va fi utilă pentru revendicarea fondului de rulment plătit.

Fondurile asociației de proprietari

  1. Fondul de rulment

Fondul de rulment este prezent în activitățile asociațiilor de proprietari și este foarte important. Cu ajutorul acestuia funcționează de fapt asociația. Acest fond este legătura dintre prestatori si furnizori pentru serviciile de care asociația beneficiază și este necesar să fie acordată o mare atenție asupra modului în care este constituit. Dimensionarea sa se va face în așa fel încât să fie suficient pentru toate activitățile necesare, dar și pentru toate situațiile neprevăzute. 

Fiecare proprietar primește o chitanță personalizată separată de cea pentru întreținere, iar fondul de rulment este obligatoriu conform legii. Este stabilit prin adunare generală și trebuie menționat faptul că din fondul de rulment nu se vor plăti reparații.

2. Fondul de reparații

Fondul de reparații reprezintă suma pe care fiecare locatar o va da pentru construcții sau diverse lucrări din proprietatea comună. Acest fond trebuie să fie utilizat într-o anumită perioadă. Vei depune sumele la asociație și nu le vei primi înapoi. Din acest fond nu se pot plăti facturile de la furnizori (încălzire, apa caldă și rece, energie electrică ș.a.).

Fondul de reparații este aprobat prin adunare generală și devine obligatoriu. Poate fi utilizat cu ajutorul adunării generale și conform cu bugetul de cheltuieli și venituri.

Daca ai întârziat să plătești fondul de reparații, există și penalizări impuse de asociație, aprobate prin adunare generală. După trei luni de neachitare a fondului de reparații și a penalizărilor, asociația poate să te dea în judecată.

3. Fonduri speciale pentru lucrări

Fondul special este reprezentat de veniturile pe care asociația le obține din activități economice și din alte tipuri de activități. Acest fond este folosit doar pentru a îmbunătăți confortul sau eficiența clădirii, pentru a întreține și repara proprietatea comună.

Aceste venituri sunt constituite din închirierea anumitor spații care se află în proprietate comună, instalarea reclamelor contra cost, precum și alte surse acceptate de lege. Ele devin surse proprii ale asociației pentru care aceasta nu va plăti impozit.

Sumele nu pot fi returnate proprietarilor și nu pot fi utilizate pentru fondul de reparații sau pentru plata facturilor de întreținere. Fondul se depune în contul aferent asociației și este utilizat cu acordul adunării generale.

Regulament de ordine interioară a asociației

Toate asociațiile de proprietari au obligația de a întocmi un regulament pentru bloc. Conform legii, acesta trebuie să fie respectat de toate persoanele care intră în condominium, și nu doar de chiriași sau de proprietari.

Regulamentul se aplică și celor găzduiți pentru o perioadă definită în apartamentele blocului, dar și pentru cei care doar trec din diverse motive prin bloc.

Acest regulament prevede orele de liniște, regulile cu privire la plata fondurilor necesare, programul de lucru, obligațiile în materie de curățenie și alte detalii importante. Nu vine cu o structură fixă, iar regulamentul este făcut cu acordul adunării generale.

Ulterior înființării regulamentului, acesta va fi adus la cunoștință tuturor proprietarilor și persoanelor din bloc și va fi afișat la avizier pentru a fi ușor de remarcat chiar si de vizitatori. Fiecare persoană trebuie să respecte toate prevederile.

Acest regulament nu poate fi abuziv si nu poate impune reguli care nu sunt în conformitate cu legea, care pot restricționa anumite persoane și pot atenta la libertate. Regulamentul nu va include mențiuni rasiste, discriminări religioase sau sexuale. Orice neregulă din acest regulament de ordine interioara trebuie să fie semnalată de proprietarul lezat sau de grupul de proprietari și dacă modificarea solicitată este pertinentă trebuie făcută. Altfel, persoana sau persoanele în cauză pot acționa în plan legal pentru remediere.

Unde reclam asociația de proprietari

Atunci când consideri că ceea ce face asociația de proprietari este injust ai mai multe posibilități de a remedia problema. Primul pas pe care trebuie să îl faci este să sesizezi în scris asociația în care ești înscris și să rezolvi problema pe cale amiabilă .

Pot apărea situații în care cheltuielile cresc nejustificat, caz în care vei considera că ești furat sau că au loc greșeli în administrare, perioada legală pentru a depune o contestație este în general de maxim 15 zile de la înștiințare prin afișare la avizier. Dacă ai depus contestația către asociație, cenzorii și contabilul trebuie să refacă toate calculele pentru apartamentul tău.

Pot apărea situații în care sunt erori ce pot fi remediate prin scăderea costurilor din luna următoare. În cazul în care în urma unei recalculări și în urma discuțiilor dintre tine și asociație ești convins că ai dreptate, însă sumele nu se modifică, există o altă soluție care îți vine în ajutor.

Persoanele care se consideră nedreptățite pot să formuleze reclamații spre primăriile de sector sau din localitatea în care se află asociația. Toate primăriile au un serviciu specializat care să acorde consultanță pentru asociațiile de proprietari.

Primăria ar putea să transmită mai multe recomandări în vederea soluționării problemei, sau în cazul în care se constată că aspectele semnalate sunt corecte, va trimite o echipă în control la asociație pentru a remedia erorile grave și pentru a aplica sancțiunile legale.

În cazul în care problema nu se remediază nici în acest caz, singura soluție rămasă este să sesizezi instanțele de judecată. Vei formula o acțiune la judecătoria de sector sau la cea din localitatea de domiciliu, pe care o vei îndrepta contra asociației și chiar a primăriei în cazul în care consideri că au fost refuzate dispozițiile legale.

Cel mai bine ar fi să apelezi la un avocat bun, care să te îndrume și să îți explice dacă există sorți de izbândă pentru a evita cheltuielile inutile. Nu este însă obligatoriu să lucrezi cu un avocat. Toate dovezile vor fi depuse la dosar, sunt indicați martorii și sunt prezentate toate chitanțele și documentele aferente cazului. Cea mai importantă probă pe care trebuie să o ceri este expertiza contabilă.

În momentul în care depui actele, magistrații vor stabili suma reprezentând taxele de timbru pe care trebuie să le achiți. Procesele pot dura între câteva luni și câțiva ani, iar decizia finală este supusă atacului. Chiar și atunci când este dată o hotărâre definitivă, petentul va trebui sa recurgă la executare silită pentru a recupera sumele de drept.

Cine face parte din asociația de proprietari

Membrii asociației (locatarii)

Toți proprietarii de apartamente din condominium trebuie să facă parte din asociația de proprietari. În afară de drepturile și obligațiile prevăzute în statutul asociației, ei trebuie să mențină în bune condiții proprietatea comună.

Locatarii nu au dreptul de a prejudicia dreptul la proprietatea comună sau privată a celorlalți. Toate regulile care vizează membrii asociației de proprietari au ca scop principal menținerea imobilului în stare optimă și în condiții de confort pentru toți locatarii. La aceste reguli se adaugă și obligația de a plăti la timp toate fondurile necesare.

Comitetul executiv

Comitetul executiv este alcătuit din președintele de bloc și un număr par de membri. Numărul de membri este de maxim patru, iar comitetul executiv nu poate fi mai mare de cinci membri.

Printre atribuțiile comitetului executiv se numără:

  • Convocarea adunării generale minim o dată pe an sau de fiecare dată când este nevoie;
  • Îndeplinirea tuturor deciziilor luate în adunarea generală;
  • Urmărirea prevederilor legale, a celor din statul și a celor din regulament și respectarea lor.

Președintele de bloc

Președintele de bloc este membrul asociației ales prin voința proprie și a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenți la adunarea generală. Președintele are posibilitatea de a delega pentru 90 de zile, atribuțiile sale altei persoane din comitetul executiv, fără să fie eliminat din funcție.  

Președintele de bloc este cel care semnează documentele importante. Tot el supraveghează lucrările și urmărește punerea în aplicare a tuturor hotărârilor din adunarea generală. Cu ajutorul său vor fi respectate statutul și regulamentul, dar și aplicarea tuturor deciziilor.

Administratorul

Obligațiile administratorului sunt prevăzute de cadrul legislativ al asociației de proprietari și pot să fie completate cu mai multe obligații stabilite în fișa postului. Aceasta se prezintă sub formă de anexă al contractul de muncă pe baza căruia activează.

Administratorul are obligația de a acționa astfel încât toate atribuțiile să fie îndeplinite. El trebuie să fie un manager bun și să activeze cu interes și profesionalism, în favoarea membrilor asociației.

Administratorii sunt cei care gestionează bunurile materiale sau fondurile asociației, insă are obligația de a aduce locatarilor la cunoștință modul în care s-au stabilit cheltuielile curente.

Cenzorul

Cenzorul sau cenzorii sunt persoanele care au fost mandatate de către asociație să urmărească modul în care sunt aplicate prevederile din lege de toate organele de conducere ale asociației.

De asemenea, cenzorul este cel care verifică modul în care a fost gestionat bugetul de cheltuieli și venituri conform cu prevederile legale existente.

Dacă cenzorul este o persoană fizică atunci trebuie să aibă studii în economie sau studii juridice. În cazul în care cenzorul este o persoană juridică, trebuie ca domeniul său de activitate să fie în contabilitate, audit sau consultanță fiscală conform prevederilor legislative existente.

90 de comentarii la „Tot ce trebuie să știi despre asociația de proprietari”

  1. Buna ziua Legea 196/2018 si ordinul 1058/2019 pentru mine sunt clare dar pentru alti nu.Administratorul asociatiei nu face contabilitate ,fapt pentru care a angajat un contabil care este platit cu 800 lei in mana . O fi legal?!

    1. Conform legii, administratorul organizează contabilitate in partidă simplă. Bănuiesc ca prin organizare se poate înțelege si angajarea unui contabil.

      Daca este de acord comitetul executiv sau există o hotărâre a adunării asociației de proprietari, administratorul poate încheia diverse tipuri de contracte.

      1. Bună ziua,
        Conform legii nu îmi este foarte clar dacă liftul se plătește per persoană sau per cota indiviză. Asociația ne obliga sa plătim taxe pentru lift per cota indiviză, deoarece deținem loc de parcare la subteran în condițiile în care liftul nu ajunge acolo.
        Ma puteți ajuta cu acest aspect? Prin interpretarea legii eu consider ca liftul nu reprezinta un bun común pentru spațiul de la subteran, deoarece aceste nu merge mai jos de parter.
        Mulțumesc frumos!

      2. Presedintele asociatiei a hotarat posibil sa fi fost contactat de o firma de se ocupa cu montages apometre unde radio ,personal afisand la vizier informatii gen costuri !
        Acum problema este ca nu stim daca cineva a fost de acord Sau s-a manipulat,impus Iar in acest moment din 100 apartament 30-40 Nu au montat din diferite motive!
        Pierderile de apa indiferent cate si de unde provin le platesc doar cei car Nu au montat aceste noi apometre Unde radio!
        Intrebarea este Ce putem face ca platim pierderi dublu chiar triplu fata de ce consumam chiar daca se sparge ceva pe coloana la subsol etc,de ce cei cu unde radio Nu mai sunt bagati la pierdere?
        Ce lege a aplicat si Ce putem face noi restul?

  2. Buna seara, as vrea sa formulez in scris o sesizare catre presedintele asociatiei, cu mentionarea obligatiilor legale din fisa postului administatorului, dar nu gasesc nimic despre obligativitatea citirii apometrelor. Ma puteti ajuta cumva? Apometrele nu au mai fost citite de 10 ani! Administratorul sustine ca nu e obligat sa faca aceasta citire.

    1. Citirea apometrelor este obligatia proprietarului. Daca citirea nu este trimisa la timp, apartamentul poate fi considerat necontorizat.
      In aceasta situatie, si mai ales daca nu este permisa verificarea apometrelor se poate trece pe lista de plata o cantitate de apa mai mare in functie de pierderile de la bransament pe instalatie (plata la pausal pentru acel apartament). Comitetul executiv poate decide si alte masuri.

      Proprietarii au obligatia sa permita unui reprezentant al asociatiei sa verifice instalatiile de apa si apometrele.

      1. dar instalatiile sanitare sunt proprietate personala. iar cel ce controleaza e afon. ce drept si pregatire are cel ce controleaza ? concluziile lui sunt in 90% gresite.

      2. Buna ziua,am o problema asemanatoare:nu locuiesc in garsoniera de peste 20 de ani,iar de vreo 8-9 luni imi baga la plata intre 8 si 11 m cubi de apa pt. ca nu am contoar (cu toate ca nu am fost anuntata ca se vor monta contoare) cu toate ca nu folosesc o picatura de apa.Ce este de facut ?

  3. Problema e exact invers. Nu m-ati inteles bine. Exista locatari care predau citiri de 1mc in fiecare luna de 10 ani, nimeni nu se intreaba cum traiesc oamenii acestia cu 1 mc. Diferentele se impart la restul vecinilor care declara cat consuma! Exista apartamente care si-au schimbat proprietarii de 2-3 ori in acest rastimp, au facut modificari interioare.. Cu toate acestea, nimeni din comitetul asociatiei nu a facut o verificare. Administratorul sustine ca nu are nicio obligativitate sa vina in casele consumatorului sa verifice corectitudinea declaratiei si nici sa verifice instalatiile ( nici in apartamente si nici subsolul blocului, unde echipa x a facut o reparatie a instalatiei de apa – defectuoasa in continuare de altfel – si care a primit probabil o suma de bani pentru reparatii. ) Nu isi face nimeni jobul! Nu vi se pare trist ca serviciile femeii de servici sa fie platite in functie de cati mp are apartamentul? Si nu in fapt de numarul persoanelor care deservesc acel apartament si deci spatiile comune? In ce am citit pana acum, nu am gasit nimic referitor la obligativitatea asociatiei de a face controale la apometre si va intrebam daca stiti cumva sa faceti vreo referire catre baza legala scrisa. Multumesc.

    1. Sunt probleme asemănătoare la majoritatea asociațiilor.
      Exista o secție in cadrul primăriilor si daca faceți o plângere sunt șanse sa vină în control, dar nu verifică fișa postului.

      Daca se da o amendă o plătește asociația, deci nu este ideal daca o singura persoană face demersul.

      Trebuie să găsiți vecini care vad aceleași probleme si sa formați o echipă. Puteți propune sa schimbați administratorul, președintele si să faceți publice problemele.

      Nu există o soluție simplă aici.

    2. administratorul sau presedintele poate verifica la 6 luni apometrele sau poate apela la serviciile unui instalator pt ,verificarea si citirea apometrelor

  4. Stiamte Domnule Dascalescu,
    1. DACA NU locuiesc in apartament de ani de zile, fiind in strainatate,
    trebuie sa platesc caldura, ca si cum apartamentul este permanent
    locuit.
    2. NU am voie sa-mi instalez asa zisul “repartitor” ?
    3. Trebuie sa dispuna Asoc. de Prop. de un SITE ?

    Sincere multumiri anticipate.
    Antonescu S.

    1. 1. Indiferent daca locuiește cineva in apartament sau nu, trebuue sa participe la cheltuielile Asociației. De obicei se discută cu administratorul si se ajunge la o înțelegere.
      2. Nu cred ca este interzisă instalarea repartitorului. In același timp nu există obligația asociației sa ia in considerare citirea.
      3. Nu există obligația existenței unui site, dar orice proprietar poate formula o cerere prin care să obțină orice document al Asociației.

      1. Buna seara.
        Locuiesc intr-un apartament in Braila si in conditii de pandemie, am considerat ca ar fi potrivit sa evit aglomeratia si sa aman plata intretinerii ( data scadenta fiind 01.04.2020).
        Ca urmare, mi s-au aplicat penalitati.
        Suntem o familie de 3 membri, 2 adulti si un copil de 3 ani iar de 1 luna am iesit doar eu la servici ( cadru medical ) si la cumparaturi de stricta necesitate.
        Cand am intrebat la administratie, mi s-a raspuns k nu o intereseaza pe dansa ce crede d.nul politician sa declare stare de urgenta, eu trebuia sa ies sa platesc intretineea pana la data de 1 aprilie ( astazi fiind 15 aprilie ).
        Este normal?
        …gen : noi cu cine votam ?

        Multumesc anticipat

        1. Doamnei Administrator trebuia sa-i spuneti ca asociatia trebuie sa aiba cont bancar inca din 2018 (conform cu legea). Daca exista un cont bancar, nu mai exista problema neplatii intretineri.

      2. nu pot pune o intrebare asa ca incerc aici.
        Nici noi nu stam in apartament. Problema Caldura.
        Noi am eliminat caloriferele legal din casa. Presedintele de bloc ne-a pus o suma dupa un calcul al lui la caldura, motivind ca tevile care transporta elementul caloric trec vertical prin apartament.
        este legal ? si daca aveti o lege care ne lamureste.
        Va multumesc

  5. Stimate Domnule Dascalescu,

    Multumesc sincer pentru raspunsul promt.
    INSA, eu (15.Octombrie 2019 22:34) NU m-am referit la
    “cheltuielile asociatiei.”, asa cum ati preluat intrebarea mea.
    CHIAR si ASA, sunt cheltuielile individuale care NU pot fi
    repartizate pe CEL CARE NU LOCUIESTE de ani de zile in apartament.
    In mesajul meu/intrebarea mea, m-am referit la CHELTUIELI CALDURA
    in speta LUNILE FRIGUROASE.

    1. Indiferent daca intr-un apartament locuiesc sau nu persoane, cheltuielile, inclusiv cu caldura se repartizeaza, de obicei raportat la cota-parte indiviza si la numarul de persoane.
      In mod normal, desi nu gasesc exact acum prin lege, daca nu locuieste nimeni in apartament, atunci se calculeaza la o singura persoana cheltuielile, plus, evident cota-parte indiviza.

      Dar modul prin care se repartizează cheltuielile asociației de proprietari pe consumuri individuale – de exemplu contractul de incalzire este pe asociatia si aceasta imparte mai departe costurile – acest lucru trebuie discutat cu administratorul.

      În cazul furnizării de căldură, contractele individuale de furnizare vor putea fi încheiate numai dacă vor exista branșamente între rețeaua publică și rețeaua interioară a fiecărui apartament și dotate cu aparate de măsură pentru stabilirea consumului, dacă toți proprietarii vor încheia contracte individuale de facturare, dacă soluția de branșare, precum și tipul contoarelor vor fi avizate de către furnizor și dacă citirea contoarelor individuale și comune va fi făcută de o firmă specializată.

    2. Buna ziua, daca intr-un bloc nu este infiintata asociatie de proprietari (deci nu exista presedinte), firma de administrare are drepturi legale de a pune penalizari?
      Daca da, la ce se pun penalizari si cum se aplica?
      Ce se intampla cu banii din penalizari, unde se duc si pe ce se folosesc?
      Va multumesc si astept raspunsul dvs.

  6. Locuiesc la etajul 4 sa facut izolatia la parter e boxa care e ocupate de o persoană tot de la parter de pe alt tronson suma care era atribuită boxei a fost împărțită la toti locatari este corect daca noi nu beneficiem de acel spatiu

  7. Buna ziua,felicitari domnului Dascalescu pentru intelepciunea de a si face timp sa raspunda solicitarilor.An nou cu bucurie si sanatate .

  8. Buna seara,
    In iarna 2017, jumatate+1 dintre proprietari au dorit masurarea caloriferelor din apartamente printr-o firma(TECHEM), iar calculul pentru plata caldurii per apartament sa se faca dupa aceste cifre Si asa s-a si facut, fara sa existe o aprobare, un accept scris din partea tuturor sau macar jumatate+1 a proprietarilor. A venit un reprezentant al firmei, a masurat caloriferele cu un centimetru si au transmis niste cifre pentru fiecare camera cu calorifer.. Binenteles ca au avut loc renovari in bloc…. e la fel de 3 ani. Nici macar nu s-a tinut sau se tine cont de faptul ca nu sunt functionale unele coloane de caldura.
    As dori sa stiu daca e corect sa se faca calculul dupa aceste cifre, de atunci?
    Noul administrator(din decembrie 2020) spune ca asa s-a hotarat atunci si asa face. E corect?
    Daca eu am niste calorifere in functie de cubajul camerelor si al etajului (4/4) si mi-au iesit
    niste cifre…duble sau chiar triple fata de restul, normal ca platesc mai mult, am oricum mai putina caldura ca orice alt locatar pe palier in jos. Cum ar trebui sa se calculeze corect?
    Va multumesc pentru timpul pierdut de dvs. si acordat mie.
    Cu stima.

    1. Când încălzirea este la comun, corect se calculează cum au hotărât membrii dau reprezentanții asociației de proprietari.

      Daca hotărârea de care vorbiți a fost luată intr-o adunare legal constituită a membrilor asociației, atunci in baza deciziei administratorul calculează cotele.

      Puteți depune o declarație la asociație prin care solicitați sa se verifice din nou sau sa se ia măsuri întrucât la etaj nu ajunge căldură.

      Asociația, titulară de contract, poate solicita firmei care furnizează căldură sa remedieze situația.

  9. Buna ziua.
    Avem un spatiu comercial destul de mare situat la parterul si respectiv etajul unu al blocului de locuinte.
    Acest spatiu face parte din asociatie, dar plateste separat la furnizorul de apa consumul acesteia.
    Intrebarea care se pune, este ce cheltuieli lunare trebuie sa plateasca acest proprietar catre asociatie?

    Va multumim.
    Stima.

    1. Buna ziua,
      De obicei, aceste spatii care fac parte din asociatie sunt date in folosire in baza unui contract.
      In acel contract ar putea fi trecute inclusiv cheltuielile la care trebuie sa contribuie.
      In acest caz se plateste furnizorul separat. Suma stabilita pentru care este dat in folosire spatiul ar trebuie sa reprezinte contravaloarea cheltuielilor la care ar trebui sa contribuie.

      De cele mai multe ori pentru un spatiu comercial este dificil sa fie calculate cheltuielile in formatul folosit pentru apartamente private.
      Deci conteaza cu cat s-a inchiriat si unde ajung acei bani.

    2. Buna ziua,
      Imi puteti spune cum de calculează fondul de rulment si unde este reglementat in lege (art)?
      Multumesc!
      Cu stima
      Simona Ionică

  10. asociatia de locatari unde locuiesc a fost data in judecata de o firma de asigurari pt un prejudiciu produs de ruperea crengilor unui copac aflat in spatiu alaturat blocului.spatiul respectiv e administrat de ADP sector 5.Vreau sa ma lamuresc cu privire la ce spatiu e proprietara Asociatia de proprietari(membrii asociatiei)avand in vedere ca impozitul se plateste pe spatiul apartamentului si o soprafata de teren aflat sub ampenta blocului.poate ma puteti indruma cu privire la prevederile legale in domeniu

  11. Buna ziua!
    Am un spatiu comercial la parterul unui bloc si am contracte separate cu toti furnizorii de utilitati, iar pentru apa am repartitor. Sunt total separata de bloc, nu utilizez lift, intrarea este total separata. La asociatia de locatari platesc doar apa si partile comune pentru caldura, deoarece am centrala proprie. Asociatia de locatari imi cere lunar 60 lei pentru indemnizatia administratorului si pentru alte cheltuieli. Este in regula sa platesc lunar acesti bani? Multumesc!

  12. Buna seara, incerc sa gasesc pe toate site-urile care incearca sa explice modul de functionare a Asociatiilor de proprietari dupa Legea 196/2018, care este modul corect de stabilire a cotelor parti indivize in cazul asociatiei din care fac parte si care este constituita din 5 blocuri de locuinte, din care 2 blocuri au cate 2 scari cu 20 de apartamente fiecare, iar 3 blocuri au 5 scari cu cate 20 de apartamente fiecare. Administratorul a preluat cota indiviza din actele de proprietate a fiecarui apartament, astfel incat toate cotele parti indivize din cele 5 blocuri, adunate fac 500%. Daca un apartament cu 2 camere dintr-un bloc cu 2 scari si 40 apartamente, are o cota indiviza de 2,409(toate cotele indivize din acest bloc adunate fac 100%), un apartament cu 2 camere cu aceeasi suprafata utila dintr-un bloc cu 5 scari si 100 de apartamente, are o cota indiviza de 0.967(toate cotele indivize din acest bloc adunate fac 100%).S-a ajuns astfel la situatia in care, un proprietar dintr-un bloc cu 2 scari, plateste aproape dublu cheltuiala cu cota indiviza decat un proprietar al unui apartament cu aceeasi suprafata utila dintr-un bloc cu 5 scari, desi este vorba de cheltuieli comune intregii asociatii ( cu salariile administratorului, cenzorului, comitetului executiv si femeilor de serviciu). Desi am facut sesizare atat la asociatie cat si la primarie nu s-a rezolvat nimic. In niciunul din articolele gasite pe internet nu a clarificat modul de stabilire a cotei parti indivize in cazul asociatiei cu mai multe blocuri. Cum este corect?

    1. Buna ziua,

      Cota parte indiviza pentru partile comune poate fi gasita in contractul de vanazre-cumparare. Faptul ca a fost preluat din acest document este corect.
      Chiar daca exista acelasi numar de apartamente, suprafata pentru spatiile comune din fiecare scara poate fi diferita, de aici si diferentele.

      1. Bună ziua, va rog dacă puteți sa îmi spuneți în ce contitii se poate alege un președinte de bloc care a suferit un accident grav de sănătate. Mulțumesc

  13. Ce legatura este intre Radet si ISTA ROMANIA SRL?sau intre asociatia de locatari si ISTA ROMANIA SRL?
    Locuiesc intr-un ap.la parterul blocului iar prin apartamentul meu sunt tevile de apa calda si rece ale blocului.Eu am montatat centrala electrica cu care incalzesc apartamentul.Fac precizarea ca apartamentul este propietate personala.De ce trebuie sa platesc lunar la firma ISTA ROMANIA SRL o cota parte de bani pentru ca acele tevi trec prin ap.meu.Acele tevi nu le-am tras eu,si nu ma incalzesc cu apa care trece prin ele. Ce trebie sa intreprind ca sa nu platesc caldura de doua ori,o data pe lista de intretinere a blocului si o data pe factura de la Radet,care are dreptul legal sa-mi incaseze ceeace consum.

    1. Legea nr. 196/2018 SECȚIUNEA a 2-a
      Cheltuielile asociației de proprietari
      Art. 75.
      (4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.

  14. BUNA ZIUA.SOTUL MEU ESTE PRESEDINTE LA O ASOCIATIE DE LOCATARI LA BLOCUL UNDE LOCUIM.ESTE O ASOCIATIE DE PROPRIETARI CU UN SINGUR BLOC DE 10ETAJE.DORIM SA FACEM RENOVAREA CASEI SCARII DIN BANII NOSTRI.DIN 46 DE APARTAMENTE TOATE SUNT DE ACORD MAI PUTIN UN SG VECIN.IDEEA ESTE CA VECINII VOR SA FACEM RENOVAREA CU O FIRMA SOTULUI MEU .AVEM TABEL CU SEMNATURA SI ACORDUL VECINILOR DAR DNA DE LA ASOCIATIE CARE ESTE CASIERA SI ADMINISTRATOR NU DORESTE SA FACA SI NE PUNE BETE IN ROATA,SPUNAND CA ESTE INTERES DE SERVIUCIU SI NU ESTE LEGAL.NE PUTETI AJUTA VA ROG CA SA STIM CE PASI AVEM DE URMAT.MENTIONEZ CA BLOCUL ARE NISTE ANTENE DE LA O FIRMA DE TELECOMICATII SI RENOVAREA SE FACE DIN BANII BLOCULUI

  15. Buna ziua,
    Asociatia de proprietari dn care fac parte nu are nici o adunare generala anuala. Singura AG a fost cind s-a infiintat (2012): cu alegeri de presedinte, cenzor, comitet executiv…si salarii. Cel ales atunci se considera in continuare stapin si pt.ca blocul e mic, unii au murit de batrinete, altii au inchiriat si sunt persoane necunoscute cu dute-vino continuu, se complac in tot ce face si pune la plata asa zisul pres.asoc. Sunt singura persoana care am cerut explicatii si am refuzat sa platesc lucrurile ILEGALE facute de acesta. Treaba cu primaria E O CACEALMA, acesta mituieste si merge mai departe cu procese in instanta contra mea. Culmea demonstrez in instanta toate incalcarile legiilor 230/2007, hg1588/2007 etc.cu probe, si tot acesta cistiga si ma executa silit in doua procese. Am angajat chiar si avocat, degeaba…cu avocat si fara am pierdut. Mentionez ca a introdus si falsuri in proces, eu depunind actele originale, cerind deschiderea unui alt dosar pentru fals in acte, degeaba acesta cistiga peste tot. POATE CINEVA SA MA INDRUME CE SA FAC FIINDCA MOR CU DREPTATEA IN MINA!

    1. CORNESCU MIRELA

      CUM SA NU AI DEA INSTANTA DE JUDECATA CASTIG DE CAUZA….? DVS. NU VA JUDECATI CU ASOCIATIA SAU ASOCIATIA CU DVS. PE BAZA LEGALA. PRESEDINTELE SI COMITETUL EXECUTIV NU MAI AU CALITATE DE REPREZENTANTI, ASOCIATIA ARE CALITATE PROCESUALA, INSA FARA REPREZENTANTI LEGALI, ACTIUNILE INTRODUSE SUB SEMNATURA ACESTORA SUNT NULE. INTRODUCETI UN SINGUR PROCES, CU MAI MULTE CAPETE DE CERERE, PRIN CARE INSTANTA SA CONSTATE NULITATEA ABSOLUTA A ACTELOR SEMNATE DE PERSOANE FIZICE IN NUMELE UNEI ENTITATI, IN SPETA ASOCIATIA, DIN CADRUL PROCESELOR PE CARE DEJA LE-ATI PIERDUT, MOTIVAND CA PRESEDINTELE SI COMITETUL EXECUTIV AU INTRODUS ABUZIV IMPOTRIVA DVS. PROCESELE INITIATE DE ASOCIATIE. CONFORM LEGII 230/2007 CU MODIFICARILE SI COMPLETARILE ULTERIOARE,PRESEDINTELE AVEA OBLIGATIE SA CONVOACE ADUNATREA GENERALA IN FIECARE AN. DUPA EXPIRAREA MANDATULUI PE CARE L-A PRIMIT IN 2012, ADICA DUPA 4 ANI, TREBUIA , IN CDRUL ADUNARII GENERALE ASOCIATIA SA ISI ALEAGA UN PRESEDINTE, FIE CA IL REALEGEA PE ACESTA, FIE CA ALEGEA UNUL NOU. SOLICITATI SCRIS, CU NUMAR DE INREGISTRARE, O COPIE A PROCESULUI VERBAL DE INFIINTARE A ASOCIATIEI…ACOLO VETI PUTEA VEDEA CARE ESTE TERMENUL IN CARE EXPIRA MANDATUL PRESEDINTELUI, DE REGULA ESTE 4 ANI, DAR POATE FI SIMAI SCURT, DACA S-A CONSEMNATIN PROCESUL VERBAL DE INFIINTARE ASOCIATIE ! SA SOLICITATI ACEST ACT CONFORMAT CU ORIGINALUL, CU SEMNATURA REPREZENTANTULUI ASOCIATIEI SI STAMPILA ASOCIATIEI !!!!! APOI….. FACETI-I PRESEDINTELUI O PLANGERE PENALA LA PROCURATURA , AVAND IN VEDERE CA DUPA NOUA LEGE PRESEDINTELE DE ASOCIATIE ESTE FUNCTIONAR PUBLIC. DAR AVOCATII DVS . NU V-AU INDRUMAT SA DEPUNETI IN INSTANTA O ACTIUNE DE INSCRIERE IN FALS? ACTIUNEA SE INTRODUCE PE CALE SEPARATA, AVAND IN VEDERE FALSURILE INTRODUSE IN PROCES. INSTANTA DE JUDECATA NU POATE LUA IN CONSIDERARE CA ACELEA SUNT FALSURI,DACA DVS. NU DEMONSTRATI ACEST LUCRU. IN REALITATE DVS. VA JUDECATI CU ASOCIATIA AVAND ALT GEN DE ACTIUNE…FIE CA V-A DAT IN JUDECATA ASOCIATIA SAU DVS. UN PROCES DE INSCRIERE IN FALS IL INTRODUCETI CONCOMITENT CU PLANGEREA PENALA LA ADRESA PRESEDINTELUI SI A COMITETULUI EXECUTIV. DE ASEMENEA , MAI PUTETI INTRODUCE LA INSTANTA O ACTIUNE PRIN CARE INSTANTA SA CONSTATE DACA PRESEDINTELE SI COMITETUL EXECUTIV SUNT LEGAL IN FUNCTIE. TEORETIC, CONDUCEREA ASOCIATIEI ISI DESFASOARA ACTIVITATEA FARA BAZA LEGALA, PRACTIC , ACESTE PERSOANE FIZICE SUNT NISTE IMPOSTORI, IN FRUNTE CU CENZORUL ASOCIATIEI. ADRESATI-VA CU PLANGERE SI PROTECTIEI CONSUMATORULUI PRECUM SI LA INSPECTORATUL TERITORIAL DE MUNCA, AVAND IN VEDERE CA PRESEDINTELE SI COMITETUL EXECUTIV ANGAJAZA PERSONALUL IN NUMELE ASOCIATIEI. CONTRACTELE PERSONALULUI AUXILIAR SUNT NULE DACA ACESTIA NU REPREZINTA LEGAL ASOCIATIA DIN CARE FACETI PARTE. CHIAR DACA SI-AU INCHIRIAT PROPRIETATILE, CEILALTI VECINI SUNT OBLIGATI SI ACUM(PRECUM ERAU OBLIGATI SI PRIN VECHEA LEGE 230/2007) PRIN NOUA LEGE 197/2018 SA ANUNTE LA ASOCIATIE ORICE SCHIMBARE, CHIRIASI, DECESE,VANZARI-CUMPARARI,NOI PROPRIETARI,MOSTENITORI, ETC….IAR PROPRIETARII AU OBLIGATIA PRIN LEGE, SA PARTICIPE LA ADUNAREA GENERALA CONVOCATA LEGAL.IN ACEST MOMENT, NU PUTETI CONVOCA DECAT O ADUNARE GENERALA EXTRAORDINARA, CONFORM NOII LEGI. DV.PUTETI SA LUATI SEMNATURA PROPRIETARILOR,PE BAZA DE TABEL-CONVOCATOR,IN CARE SA STIPULATI LA CAPATUL DE TABEL CA ESTE ADUNARE GENERALA EXTRAORDINARA. IN TABELUL CONVOCATOR SA STIPULATI CA PE ORDINEA DE ZI AVETI LA PUNCTUL 1 ALEGEREA NOULUI PRESEDINTE SI DIVERSE. LA DIVERSE, PUTETI, IN TIMPUL SEDINTEI, SA COMPLETATI ORDINEA DE ZI CU CE MAI DORITI SA PROPUNETI SPRE APROBARE. HOTARARILE ADUNARII GENERALE EXTRAORDINARE CONSEMNATE PUNCT CU PUNCT IN PROCESUL VERBAL SI SEMNAT DE CATRE TOTI CEI PREZENTI. ATENTIE ! ADUNAREA GENERALA EXTRAORDINARA SA NU DESCARCE DE GESTIUNE CONDUCEREA SI NICI ADMINISTRATORUL, PANA CAND ACESTIA NU VOR DA “RAPORTUL” PRIVIND ACTIVITATEA DESFASURATA IN TOT ACEST TIMP.IN CAZ CONTRAR, STIPULATI CA NU AU FOST DESCARCATI DE GESTIUNE SI CA REFUZA SA DEA RAPORTUL. LA ADUNAREA GENERALA EXTRAORDINARA, EI AR TREBUI SA AIBA SCRIS ACEST RAPORT. IMEDIAT DUPA SEDINTA, NOUL PRESEDINTE DEPUNE RECLAMATIE LA POLITIE SI LA PROCURATURA, CONCOMITENT, CU COPIE A PROCESULUI VERBAL AL ADUNARII GENERALE, PRIN CARE ARATATI MOTIVELE PLANGERII SI SOLICITATI O EXPERTIZA CONTABILA JUDICIARA. ACEASTA EXPERTIZA VA FI PLATITA DE POLITIE, NU DE CATRE PROPRIETARI. SI….MARE ATENTIE SA NU DISPARA PROCESUL VERBAL IN ORIGINAL. ACESTA VA FI UN NOU INCEPUT PENTRU INTREAGA ASOCIATIE ! SUCCES !

  16. Mentionez ca tabelele de intretinere NU ERAU SEMNATE DE CENZOR, desi noi il plateam lunar, nu stim cine este, NU L-AM VAZUT NICIODATA=NU EXISTA BILANT CONTABIL ANUAL. TABELELE DE INTRETINERE nu sunt conform legii, nespecificind pentru ce sunt acele plati=sume de bani. Mai mult incasarile se fac tot de acesta desi exista un administrator si era si platitcu salariu stabilit de el fara vreo hotarire a asociatiti. Mai mult in singurul proces verbal al adunarii generale, atit persoanele cit si salariile stabilite NU COINCID. Probe depuse in dosare iar instanta ii da dreptate. Stie cineva cum SE POATE STABILI ADEVARUL SI FACE DREPTATE IN JUSTITIA ROMANA?

  17. Iulia Teodorescu

    Buna ziua!

    Cum pot afla va rog cand o persoana trebuie trecuta la intretinere? Ultima mea informatie este ca o persoana trebuie sa locuiasca 15 zile consecutiv. Imi puteti oferi mai multe detalii?
    Intrebarea mea vine in contextul urmator: 2 persoane au locuit in aparatament pana la sf lui Dec 19 si au anuntat prin mesaj/sms administratorul ca de la 1 Jan 20 nu mai locuiesc acolo. Totusi intretinerea pe luna Ianuarie este calculata la 2 persoane. Mentionez ca atat in luna Ianuarie cat si in Februarie apartamentul a fost folosit cateva zile de cunostinte.

    Multumesc anticipat si multumesc pentru timpul pe care vi-l alocati sa raspundeti la toate aceste intrebati.

    1. Este necesara o cerere care trebuie depusa la administratie, ideal luat si un numar de inregistrare in care se precizeaza datele pentru care locuiesc, nu mai locuiesc persoane.

      Dar pentru a fi trecuta la intretinere, o persoana trebuie sa locuiasca cel putin 15 zile dintr-o luna.

      1. Multumesc pentru rapsuns. O completare, va rog: cele 15 zile trebuie sa fie consecutive?

        De asemenea, in lipsa unei cereri din partea mea (propietar)/chiriasului meu de a se inregistra la intretinere o a doua persoana, are administartorul dreptul de a creste numarul de persoane la intretinere la 2 persoane, doar pe premiza ca cea doua persoana a fost vazut vizitand des locatia cu pricina?

        O zi buna!

      2. Buna ziua va rog sa ma lamuriti , daca am fost plecat din tara 7 luni si am anuntat acest lucru de ce a trebuit sa platesc ca si cum as fi locuit an apartament si cum pot recupera banii anapoi +majorări .multumesc

  18. Buna seara!As dori sa stiu daca este obligatorie inscrierea in asociatie de proprietari?Precizez ca stau la bloc,intr.o scara cu 19apartamente iar 4ap.,desi n.au fost de acord,au fost inscrisi in asociatie….Se merge pe cota jumatate plus unu?multumesc

    1. Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

      Deci si cei care nu sunt membri contribuie la fel ca ceilalti.

  19. Buna ziua,

    Locuiesc intr un apartament cu doua camere si eram trecut cu 1 persoana la intretinere. Prietena mea doarme la mine aproape zilnic dar nu locuieste cu mine, are apartamentul ei, cu contract, totul legal. Calatorim mult si uneori suntem plecati de acasa 1-2-3 saptamani. De cateva luni mi s au pus 2 persoane la intretinere fara sa fiu notificat in niciun fel. Este legal ce au facut cei de la administratie? Care sunt legile pe care ar trebui sa le consult in legatura cu acest caz? Sunt obligat sa platesc lunile cu 2 persoane? Avand in vedere ca nu am fost notificat, pot cere o scutire pentru urmatoarele luni (0 persoane in loc de 2 pentru compensare)? Sau cum as putea sa imi recuperez banii?

  20. Buna ziua! Sunt proprietarul unui imobil dintr un condominium care este situat la parterul unei scari, imobil care este invecinat cu uscatorul de la acea scara. Fac precizarea ca apartamentul meu este singurul imobil invecinat cu acel spatiu(uscatorul), fiind direct afectat. Am solicitat administratiei sa facem demersurile necesare pentru a inchiria acel spatiu. Adminstratorul mi a zis sa ma inteleg cu vecinii si sa il folosesc asa…de comun acord cu restul coproprietarilor. Eu doresc sa il folosesc cu forme legale, fiind singurul imobil direct afectat.Ce ma sfatuiti sa fac? Cum ar trebui sa procedez?

    1. Sunt administratorul unei cafenele ce funcționează la parterul unui bloc. Nu beneficiez de căldură că am propria centrala, dar nici nu trec țevi de căldură prin cafeneaua respectiva care sa ducă la locatari, apa este contorizată cu ceaduri, nu beneficiez de serviciile femeiei de serviciu, electricul este contorizat, nu folosesc gaze intrucit totul este electric, nu beneficiez de serviciile, administratorului,instalatorului, sau al altor factori de decizie din bloc întrucât sunt chiriaș la proprietarul spațiului respectiv PRIMCOM. Problema este că administratorul blocului îmi cere pe întreținere pt cît ar plati un apartament cu doua camere întreținerea pe o lună. Întrebarea este, sunt eu obligat să plătesc această întreținere dacă eu nu beneficiez de aceste servicii?, Defapt nu am nici un serviciu din partea administrației blocului. Mulțumesc anticipat!

  21. Bună seara! Am o întrebare, dacă ma puteți ajuta cumva. Am solicitat în mod repetat administratorului și președintelui de bloc sa mi se pună la dispoziție contul asociației pentru a plăti întreținerea prin banca iar ei m-au refuzat de fiecare data. Astăzi am depus o cerere în scris în cutia postala a asociației, cu evidențierea prevederilor legale din 168/2018. In cazul în care nu mi se vor pune la dispoziție informațiile, care sunt următorii pași? Ma adresez primăriei de sector? Ce poate sa dispună aceasta primărie?
    Mulțumesc anticipat

  22. Bună seara! Puteți să-mi spuneți vă rog dacă proprietara apartamentului(mama mea) a decedat și în acel apartament nu locuieste nimeni, se plătește comisionul și fondul de rulment la fel ca și celilalți proprietari care locuiesc acolo? Puteți să-mi spuneți ce lege/articol face referire la penalitățile percepute pentru restanțe la apă? Mulțumesc

  23. Dragoş Bărbulescu

    Vă salut! Intru direct în subiect: anul trecut, din motiv foarte întemeiat, am fost la asociaţia adminitrativă a blocului unde locuiesc, anunţîndu-i pe cei în cauză, că începînd cu acea dată voi părăsi oraşul, deci implicit locuinţa pentru o perioadă nelimitată. Mi-au spussă completez un formular tipizat, şi că de la data respectivă mi se vor scoate din calcul doar anumite……că n-am înţeles în ultimă instanţă ce anume concret, dar că oricum – se vor calcula diferit costurile în dreptul apt. meu.
    Începînd cu următoarea factură care a urmat, apoi cu a doua, ş.a.m.d. practic eu n-am constat aproape nici o schimbare: plăteam şi liftul, şi întreţinerea spaţiilor din jurul blocului, service.ul liftului sau a uşilor de la intrare, gunoiul, adică tot. Apa evident că era calculată în funcţie de indecşii apometrelor, dar gazele sunt calculate în regim pauşal, etc.
    De fapt, vă rog mult, puteţi să-mi indicaţi o lege concretă, articulată, care să-mi ofere exact ce drepturi am, şi eventual şi ce obligaţii sau restricţii există, în caz că ar fi vorba de aşa ceva. Adică o lege, un articol, potrivit căreia/căruia să pot formula justificat o reclamaţie, şi sper să urmeze o recalculare sau primire înapoi a banilor pe care i-am plătit – consider eu, sub auspiciile unei greşite sau rău intenţionate decizii ale administraţiei. Mulţumesc anticipat!

  24. O persoana care locuieste cu un proprietar de apartament, este considerata buna de plata chiar daca plateste si in locul in care are domiciliul legal?

    1. Depinde! daca locuiti la etajul 1 si petreceti timpul cu proprietarul de la etajul 2 al aceluiasi bloc, nu ar trebui sa platiti impreuna cu vecinul. Platiti apartamentul dvs.
      Daca locuti in alt imobil (cartier) si petreceti clipe minunate la vecinul de la etajul 2, atunci sunteti buna de plata.

  25. Buna ziua as avea o nelamurire cu acei bani care se aduna lunar de asociatia de locatari sunt 2 lei lunar ,intrebarea mea este de ce atunci cand ai nevoie de o anmesuma de bani pntru a repara ceva in bloc si trebuie sa mergi la asociatie sa te rogi sati dea ,raspunsul este iti vom da dar trebie sa se dea inapi in 3 sau mai mlte luni ,inseamna ca acesti bani ii dam asociatiei si ii luam daca avem nevoie pe baza de imprumut cala banca? Multumesc!

  26. Buna ziua
    Cum se poate o scara dintr-un bloc cu 2 scari sa se dezica de asociatie?
    Cum se calculeaza cheltuielile pt spatiile comerciale de la parter?
    Multumesc.

  27. Maria
    Buna ziua,
    Am achitat intretinerea pentru luna februarie 2020 prin Banca,mentionand pe Ordinul de plata semnificatia sumei.Asociatia a redirectionat acesti bani catre Fondul de reparatii care fusese platit partial in ianuarie 2020.Astfel,intretinerea pentru februarie 2020 apare ca restanta,deci se aplica penalizari,in timp ce pentru Fondul de reparatii nu se percep penalitati.
    A procedat legal Asociatia de Proprietari? Daca nu,cum trebuie sa procedez?
    Multumesc.

  28. Pentru ca nici pana la aceasta data nu am gasit un raspuns , rog pe domnul Dascalescu ca in limita timpului disponibil cu un raspuns la urmatoarea intrebare :
    – Daca legea nr.196 / 2018 privind infiintarea , organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor are caracter special , derogatoriu fata de alte legi aplicabile asociatiilor de proprietari .
    Va multumesc

    1. Actele normative aplicabile pentru asociatiile de proprietari sunt:
      LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor
      Codul de procedură civilă
      Codul Civil.

      LEGE nr. 196 din 20 iulie 2018 se completeaza cu alte acte normative care fac trimitere sau care trimit catre alte surse, dar este actul de la care se pleaca.

  29. Buna seara, de curand m-am mutat in Floresti, Cluj, fiind fara experienta in imobiliare, mi-am cumparat un imobil intr-una dintre cele mai urate zone, blocuri constructie 2008, unele langa altele, fatada exterioara arata jalnic, probabil unele dintre cele mai urate din Romania, in spatiul comun de la etajul 2 al blocului cade deja tencuiala de pe tavan, spatiul verde neingrijit…as dori sa stiu care sunt posibilitatile de a obliga firma care administreaza blocul la constituirea unui fond de reparatii si refatadizarea blocului.Daca sunt vecini care se impotrivesc care ar fii solutia?Dar daca majoritatea adunarii generale a blocului nu este de acord?Ce solutii/sesizari/reclamatii as mai putea sa fac si unde?Multumesc.

    1. Floresti e cel mai oribil loc din Romania cred la ora actuala. Cel mai indicat ar fi sa te muti, chiar de nu e usor, mie mi-au pus superglue in iala de la broasca vecinii ca ma convocat adunarea generala si am nemultumiri ca oricare altul.Presedintele blocului care mia marturisit ca atunci cand s-a mutat in 2011 , cosea iarba cu coasa! acuma in 2020 ma ameninta cu totporul cand bea bere in public si taia copacii publici. Nu mai spunem de transport si altele. Cea mai buna solutie e sa te muti, nu merita sa ti irosesti nervii timpul si banii cu asemenea specimene

  30. Buna ziua. As dori sa intreb daca comitetul executiv poate decide cheltuieli din fondul de reparatii in afara planului de investitii aprobat de adunarea generala, fara sa informeze sau sa ceara acceptul proprietarilor. In cazul meu concret a fost vorba despre 3 covorase la intrarea in bloc, anti covid, in valoare totala de 600 lei. Si despre o dezinfectie a aerului si suprafetelor pe casa scarii in valoare de 1500 lei.
    Multumesc

  31. Adunarea generală a asociației în următoarea formulă: 12 asociați, prezenți=10, 8=posesori CTI, 2=SACET. Din cei 8, 5=proprietari, 3=reprezentanți fără a prezenta procură (alți membrii de familie). Președintele asociației a fost ales fiul unuia dintre proprietari. Cât de statutară este adunarea generală și cât de legală este hotărârea ca, din valoarea facturii de încălzire, să fie alocat pentru suprafețele comune 15% împărțit în mod egal pentru 12 apartamente (cu suprafețe diferite, 3 sau 4 camere) ? Cenzorul (F.A.P.Cluj) și administratorul (S.C.”SUPER ADMIN IMOBIL” S.R.L.), deși au fost sesizate, aplică modul de calcul prezentat.

  32. Buna ziua!
    Va rog sa ma ajutati cu informatia urmatoare: in lista de plata lunara nu este obligatoriu sa se mentioneze fondul de rulment ,suma lunara si restanta aferenta pe fiecare locatar?Cum se tine evidenta acestui fond de rulment daca nu se mentioneaza in lista de plata?In registrul de evidenta al fondului de rulment se evidentiaza doar platile efectuate pentru a sti cat ti se va returna la sfarsit,insa cat ai de plata la fondul de rulment?

    Multumesc!

    1. Buna seara Va rog sa spuneti Cum este corect, ca urmare producerii unei inundatii unui apartamenent de pe un spatiu comun al imobilului, la decontarea reparației apartmentului Va mai participa proprietarul apartmentului pagubit..

  33. Buna seara,
    Am o mare problema, eu acum 3 ani a trebuit sa imi fac singura acoperisul (stau la ultimul etaj), vecinii mei nu doresc nici pana in ziua de azi sa imi dea bani pentru reparatia acoperisului.Domnul de la asociatie de cate ori am fost la el sa il rog sa ma ajute sa imi recuperez din bani…”a dat din umeri”. ( i-am dat si copii dupa chitante pentru a vedea cat a costat repararea acoperisului)
    Am rugamintea sa imi spuneti ce este de facut, cum sa imi recuperez banii?
    O seara frumoasa!

  34. Asociatia de proprietari imi interzice prin ROI inchiderea balconului cu orice fel de tamplarie (inclusiv prin profile trasparente, cu sticla glisanta etc.) motivand ca afectez fatada blocului. Este legala o asemenea prevedere?

  35. Buna ziua,

    Cum poate fi obligat un proprietar de apartament sa-si intretina in conditii functionale apartamentul? Precizez ca nu locuieste nimeni in apartament , nu are datorii la intretinere dar apartamentul este intr-o stare jalnica (nu are caldura, nu are gaze, este un focar de infectie). Apartamentul in cauza este la parter iar vecinii de deasupra , de la et.1 se plang ca miroase urat, au mucegait peretii probabil.
    Presedintele asociatiei si ceilalti vecini l-au rugat frumos pe proprietar (vine numai la plata intretinerii, locuieste la prietena lui, in alta parte) sa faca ceva, sa intretina /dezinfecteze apartamentul dar nu intelege de vorba buna.Ce se poate face? Poate s-ar speria de amenda (am citit in lege ca este intre 5000-10000 lei) dar cine sa i-o dea? unde sa ne plangem? Cui sa facem o sesizare?
    Mutumesc anticipat pt.raspuns,
    Adriana

  36. Sergiu Zimbilschi

    Buna ziua,

    In cadrul blocului din care fac parte, 13 apartamente (reprezentand mici firme, cabinete sau apt. inchiriate in regim hotelier) din 171 platesc anumite cheltuieli complet diferentiat fata de ceilalti locatari. Ex:
    – cheltuiala intretinere lift: de 7x mai mult decat restul.
    – extra cheltuiala lift: cate 10 lei in plus fata de cheltuiala standard platiti exclusiv de cei 13. Nimeni altcineva nu mai contribuie.
    – cheltuiala interfon: alti 10 lei platiti exclusiv de catre cei 13. Nimeni nu mai contribuie.
    – salarii asociatie: dublu fata de ceilalti proprietari.

    Cineva mi-a mentionat in fuga ca asa s-ar fi stabilit la Adunarea Generala. Eu sunt relativ de curand chirias in bloc si observ ca sunt foarte mult contrariati de aceste plati. Intrebarea e simpla. Sunt normale si legale aceste plati? Ce solutii am la dispozitie?

    Multumesc!

  37. Bună ziua,
    Noi ne confruntăm cu o altă situație: din cauza furtunilor care au fost, acum în febr. 2020, o parte din acoperișul de pe bloc a fost distrus. Acoperișul este făcut cu toate formele legale, de vreo 22 de ani și la furtuna din 2005, „a rezistat eroic„…acum, în 2020, furtuna a ținut prea mult timp și a cedat. Blocul are 4 etaje și două scări. Acoperișul a fost făcut dintr-o singură bucată. La o scară a fost rupt și dizlocat…la cealaltă, vântul a luat doar câteva plăci. L-am refăcut, coborându-l mai jos, reparând partea stricată și am schimbat plăcile de azbociment, cu tablă. Ca să ne mișcăm repede și să nu ne prindă ploile, am strâns bani de la locatari, cu ce mai aveam strânși…am rezolvat-o. Ca să nu intervină discuții între locatari, s-a fixat o sumă fixă pentru fiecare apartament, urmând ca din diferența rămasă să mai rezolvăm și alte probleme pe scară. Și cum nu toți locatarii sunt la fel, binînțeles că au rămas câțiva care au contribuit doar cu jumătate din sumă, pretinzând că ei fiind la etajele 1 și 2, au plătit mai mult pe apartamente când le-au achiziționat….și că ar fi cazul ca cei de la parter, etajul 3 și 4 să plătească mai mult pentru că apartamentele acestora au fost mai ieftine. Și de aici, discuții aprinse!Nu-i putem convinge cu nici-un argument. Pe această cale, doresc paragraful special din lege, în care se menționează că trebuie să contribuim în mod egal toți. Legea e vastă, dar mie îmi trebuie doar acel fragment, cu referire expresă la problema relatată. Mulțumesc!

  38. Cristina Marinescu

    Dacă în perioada de stare de alertă președintele și cenzorii își dau demisia este legal să își delege toate atribuțiile unui singur membru al comitetului executiv?

  39. Buna seara domnule Claudiu Dascalescu. Am si eu o problema la asociatia unde locuiesc. Am montat 4 jardiniere cu flori la iesirea din scara unde locuiesc. Propietarul unui apartament de la parter mi-a facut reclamatie la politia locala pt simplu fapt ca le-am pus acele jardinire pe domeniul public si politia locala ma obliga sa te scot si sa nu le mai las acolo. Ce trebuie facut pentru a obtine o autorizatie pentru montarea acelor jardiniere cu flori in contextul in care eu consider ca acel loc face parte din spatiul ce cuprinde intretinerea de jur imprejur a asociatiei de proprietari. Sau ce ma sfatuiti sa fac pentru a mentine acele jardiniere pe acel loc. Am proces verbal incheiat cu jumatate plus unul dintre locatarii acelei scari care au fost de acord sa fie montate la iesirea din acea scara. Va multumesc.

  40. Bună seara,

    Sunteți amabil sa-mi spuneti ce prevede legislația română în legătură cu detectoatele de gaze? Care este ultima hotărâre cu privire la acest subiect?
    Mulțumesc, o seară bună!

  41. Buna seara Va rog sa spuneti Cum este corect, ca urmare producerii unei inundatii unui apartamenent de pe un spatiu comun al imobilului, la decontarea reparației apartmentului Va mai participa proprietarul apartmentului pagubit..

  42. Buna ziua.
    Am un vecin la et.4 care saptaminal isi spala balconul si toata apa se scurge pe teava exact pe geamurile noastre.
    Presedintele de bloc si toti ceilalti locatari de la etajele inferioare am incercat sa i explicam ca ne murdareste geamurile cu apa care curge prin teava balconului.Binenteles, nu l intereseaza.
    Exista o cale legala prin care il putem obliga ori sa si scoata acea teava, ori sa nu mai evacueze apa cu care spala balconul pe teava?
    Va multumesc

  43. Buna seara!
    Administratorul și președintele blocului in care locuiesc doresc paza la scara( 3 paznici pensionari care vin pe rand, 24 de ore). De 18 ani platesc acești paznici, angajați pe firma președintelui de bloc. Din cauza pandemiei, paznicii nu au mai venit, dar acum se pare ca unii proprietari iar doresc paza la scara. Va rog frumos sa îmi spuneti dacă paza se plătește separat( chitanța separată fata de cea de intretinere) și cum sa fac dacă eu nu vreau sa mai platesc aceasta paza, deoarece le-am spus ca nu îmi permit financiar, sunt mama singura cu 2 copii, iar răspunsul a fost sa ma mut dacă nu îmi convine sa platesc.
    Va rog sa îmi spuneti urgent ce este legal sa fac și dacă sunt obligată sa platesc paza. Multumesc!

  44. Bună ziua,

    În ultima perioadă majoritatea locatarilor au probleme financiare. Ne dorim scăderea salariului administratorului angajat cu CIM pe perioadă nedeterminată. Nu știm cum să procedăm. Vă rog să ne oferiți o soluție, vă mulțumim anticipat.

  45. Buna ziua,
    Daca in extrasul de carte funciara si in contractul de vanzare cumparare un apartament are trecuta suprafata utila fara terase, e legal ca terasele sa fie adaugate ca suprafete in functie de care se repartizeaza cheltuielile de catre Asociatia de proprietari?

  46. Spiridonica Gabriela

    Buna ziua, detin un spatiu comercial prin destinatie la parterul unui bloc.Spatiul este inchiriat, iar chiriasul are intrare separata, din strada , fata de casa scarii si contracte la utilitati cu furnizorii- separate. Spatiulm il detin de 4 ani, iar de 5 luni primesc nota de plata de la asociatie.de exemplu pe luna februarie am primit o nota de plata de 29,82 lei iar doamna de la asociatie a pus si direct majorari , asa ca suma pe feb e de 162,57lei. Asa imi trimite luna de luna notele de plata , direct cu majorari.
    in nota de plata e inclus apa pluviala,salarii administrare, curatenie casa scarii,internet, security pe scara, etc. Inteleg ca trebuie sa particip ca proprietar la fonduln de rulment si fondul de reparatii ale blocului. sint obligata sa platesc si celelalte costuri, daca chiriasul are contracte la utilitati cu alti furnizori si nu depinde de casa scarii?
    Va multumesc

  47. Eu stau la parter,iar vecinul meu de la etajul 1 a făcut wc pe țeavă fluviala.A cui este datoria sa se ocupe de această problemă? Asociația zice ca nu este treaba ei.

  48. Buna ziua/seara. Va rog să mă lămuriți cu privire la ce acte ,daca este cazul, sunt nevoiți locatarii sa le predea la cererea președintelui al asociației de proprietari invocând reinfintare asociatiei. Președintele de asociație a cerut următoarele acte locatarilor: cerere de a fi membru al asociației de proprietari, copie după contractul de vânzare cumpărare a locuinței și extra de carte funciară. Aceste acte sunt necesare pentru reinfintarea și/sau reînscrierea asociatiei și are drept legal președintele de asociație sa le ceară? Mulțumesc anticipat.

  49. Buna ziua,
    Va rog sa ma ajutati cu un raspuns la urmatoarea intrebare:
    In urma cu aproximativ 3 ani, in blocul nostru, au fost montate camere video, pe toate cele 8 etaje, cu vedere spre lift si exterioare spre parcarile laterale ale blocului.
    S-a achizitionat un soft, care a fost distribuit proprietarilor , care au dorit sa vizualizeze, cand sunt acasa sau plecati in concediu, ce se intampla in preajma apartamentelor lor.
    In urma cu o luna, parolele au fost schimbate si nu au mai fost date decat presedintelui si probabil comitetului de bloc, pentru motivul ca cele vechi, au fost aflate de patronul unui market din apropierea blocului si anumite persoane sunt urmarite..si totodata ne putem urmari intre noi…???!!!
    Daca dorim sa vizualizam anumite momente sau situatii, pe care le consideram ciudate, ne adresam presedintelui, care ne va pune la dispozitie imaginile!
    Este corecta decizia lor, in conditiile mai sus mentionate si avand in vedere ca toti proprietarii platesc lunar o suma de bani pentru firma care asigura service-ul instalatiei?

  50. Buna ziua!
    As dori sa va intreb cum poate un proprietar sa fie reprezentat intr-o adunare genarala a asociatiei.
    Presedintele asociatiei spune ca orice persoana care are o imputernicire semnata de catre proprietar poate participa, dezbate si vota.
    Ma refer la persoane care nu sunt nici membri ai familiei proprietarului, nici alti proprietari imputerniciti, pentru acestia este clar.
    Conform spuselor lui, literalmente, daca vine un om al strazii cu o hartie semnata de proprietar e de ajuns.
    Citind legea eu unul nu m-am dumirit ce e ala reprezentant cu imputernicire. Se refera la alt proprietar, ceea ce e explicit in lege, sau efectiv la oricine vine cu o hartie.
    Cautand pe internet am vazut ca in mod normal tertele persoane au nevoie de procura notariala.
    Mi se pare foarte ciudat ca viata mea in condominiu sa fie decisa pentru un an intreg de catre persoane pe care nu le cunosc si care la o adica nu au nici o treaba cu imobilul respectiv.
    Cum poate cineva sa verifice ca o anumita persoana este sau nu ceea ce pretinde? Un proprietar poate fi foarte bine plecat si necontactabil si cineva poate sa aduca o alta persoana care sa voteze dupa cum are chef.
    Teoretic nici macar identificarea nu este ceruta, doar o simpla hartie denumita imputernicire.
    Trebuie procura notariala sau nu in aceste cazuri?
    Va multumesc!

  51. Buna ziua .Legea nr. 196 din 20 iulie 2018 i-i da voie Presedintelui si comitetului format din 9 membri sa formeze un “FOND SPECIAL” numit “FOND CHIRII” din factura pt. curatenia scari de 1000 lei pentru 8 apartamente din 52 motivand ca apartamentele care au chirias trebuie sa plateasca 100 lei Adica 800 lei iar cei 200lei sunt impartiti la 44 apartamente.Este legal ?
    Va multumesc anticipat .

  52. Buna seara!
    La transmiterea dreptului de proprietate, fondul de rulment incasat se restituie fostilor proprietari. Aceasta este valabil si in cazul fondului de reparatii si a fodului special, acumulat din veniturile pe care asociatia le obtine din diferite activitati? Ati putea sa ma lamuriti, va rog?
    Va multumesc!

  53. Buna ziua
    Sunt intr-o situație disperata , va solicit un sfat;
    In anul 2016 in baza listei de plata Septembrie 2016 președintele asociației a inscris un privilegiu pentru sumele restante. Deși debitele au fost achitate in anul 2018 și trebuia radiat acest privilegiu in maxim 10 zile președintele refuza și azi sa radieze acest privilegiu
    Totodata in luna mai 2020 figuram cu restante de 8800 lei . Am încercat sa achit debitul total pe data de 28.06.2020 dar Asociatia a refuzat sa încaseze deoarece ar exista un dosar de executatare. Am mers la executor însă acesta nu a dorit sa vorbească cu mine. Pe data de 01.07.2020 am virat in contul asociației 9000 lei reprezentând toate cheltuielile pe care le datorez asociație (debit ,cheltuieli de judecată etc). Tot pe 01.01.2020 executorul face cerere se încuviințare executare silită , cerere ce nu are termen de judecată stabilit.
    In aceasta situație , cu datorii achitate la zi, Asociatia refuza sa-mi elibere adeverința ca nu am restante la plata cheltuielilor de întreținere și îngreuna cu executorul(întâlnire pe ascuns ) încearcă sa continua executarea. Este legal sa-mi spună ca nu am datorii la ei(verbal) dar sa refuze eliberarea adeverinței? Mai are legătura executorul?

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.