obligatiile administratorului de bloc

Obligațiile și atribuțiile administratorului de bloc

Iată care sunt obligațiile și atribuțiile administratorului de bloc conform Legii 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

I. CE ÎNSEAMNĂ ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR?

Extras din art. 15 alin. (3) lit. i) art. 20, art. 64 alin. (1) – (4) din Legea 196/2018.

Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.  Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform Legii.  Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. datele de identificare ale contului bancar se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Asociația de proprietari are obligația de a asigura un spaţiu de administrare special amenajat în scopul desfăşurarii serviciului de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

II. OBLIGAȚIILE ADMINISTRATORULUI DE BLOC

AdministratorulCe responsabilitate are Asociația de Proprietari?
Conform art. 2 din Lege, Administratorul isi desfasoara activitatea in baza:
– Unui atestat (1);
– Unui certificat de calificare profesională (2)
– Unui contract de administrare (3)
Conform art. 64 din Lege, atestatul administratorului este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.
Asociatia de proprietari are obligatia de a solicita si de a arhiva in evidentele proprii documentele in baza carota Administratorul isi desfasoara activitatea, precum si cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.
Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executive reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, şi decizia se comunică tuturor proprietarilor.
Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

III. CINE NU POATE FI ADMINISTRATOR

Extras din art. 46 alin. (6) – (8) din Lege.

  • Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari
  • persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară;
  • Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea dispozitiei legale mentionate mai sus, pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu;
  • Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

IV. PRINCIPALELE OBLIGAȚII ȘI ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 66 alin. (1) din Lege, administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:

a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;

e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;

f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;

g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;

h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;

l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.

V. ALTE ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 8, art. 64 alin. (8), art. 65, art. 66 (3), art. 67 alin. (1)  – (3), (5), art. 68, art. 71 (4), art. 72 alin. (4) – (5), art. 73, art. 74, art. 78 alin. (1) administratorul are de asemenea următoarele atribuții:

a) să afișeze la avizier atestatul de practică la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

b) sa negocieze contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei,  

c) sa ţina separate evidenţe contabile pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

d) supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici pentru realizarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea comună, oferte care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare, administratorul avand obligatia de a ţine seama de preţ, durata de execuţie şi calitate;

e) are obligatia de a utiliza contul curent al asociaţiei pentru plăţile curente şi pentru încasări. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

f) poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute;

g) la solicitarea asociaţiilor de proprietari, administratorul este obligat să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională, pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominium;

h) eliberează chitanţă nominale separate pentru încasarea fondului de rulement, urmand ca acesta sa fie restituit la transmiterea dreptului de proprietate atunci cand prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel;

i) toate fondurile speciale se depun in contul asociatiei, fiind evidențiate in mod separat, administratorul având obligația de a emite chitante separate;

j) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă. Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare;

k) are obligatia de a notifica, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe;

j) sa solicite unităţilor deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor transmiterea cu titlu gratuit a copiilor cărţilor tehnice ale construcţiilor. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

VI. CE NU ARE VOIE SĂ FACĂ ADMINISTRATORUL?

Extras din art. 66 alin. (2) din Lege, administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

VII. CUM POATE FI SCHIMBAT ADMINISTRATORUL DE BLOC?

Extras din art. 2, art. 46 alin. (6) – (9), art. 64, art. 69 alin. (1) – (2), art. 71 alin. (5), administratorul poate fi schimbat atunci când:

  • nu indeplineste conditiile mentionate de legiutor pentru desfasurarea activitatii de administrare:
  • nu prezinta catre comitetul executive a cazierului judiciar în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale de numire in functie;
  • expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului;
  • a suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară;
  • intervine una dintre situatiile de incompatibilitate;

În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în aceleasi conditii mentionate anterior, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

În caz de neîndeplinire a acestei obligatii administratorul nu este descărcat de gestiune şi poate fi acţionat în instanţă de asociaţia de proprietari.

VIII. TRAGEREA LA RĂSPUNDERE A ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 67 alin. (4), art. 102, în cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:Contravenţiile se sancţionează după cum urmează:
nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei
neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului;cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei
utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut in lege;cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei
utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut de legiuitor;cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei
desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege;cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei

În baza căror documente își desfășoară activitatea administratorul

  1. Actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Conform art. 10 alin. (6) din Legea 196/2018, atestatul se elibereaza in baza urmatoarelor documente: a) certificate de calificare profesionala, b) cazierul judicar care sa ateste ca administratorul nicio condamnare, prin hotarare judecatoreasca ramasa definitive, pentru infractiuni de natura economica-contabila, c) cazier judiciar.
  2. Actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.
  3. Acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.