Obligațiile și atribuțiile administratorului de bloc

Iată care sunt obligațiile și atribuțiile administratorului de bloc conform Legii 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.

I. CE ÎNSEAMNĂ ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR?

Extras din art. 15 alin. (3) lit. i) art. 20, art. 64 alin. (1) – (4) din Legea 196/2018.

Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică şi întreţinere a proprietăţii comune, de contabilitate şi de casierie.  Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei sunt condiţionate de hotărârea adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform Legii.  Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină un singur cont bancar În vederea plăţii cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. datele de identificare ale contului bancar se comunică tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Prin datele de identificare ale contului bancar se înţelege numele titularului contului, banca la care este deschis contul, sucursala şi codul IBAN.

Asociația de proprietari are obligația de a asigura un spaţiu de administrare special amenajat în scopul desfăşurarii serviciului de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

II. OBLIGAȚIILE ADMINISTRATORULUI DE BLOC

AdministratorulCe responsabilitate are Asociația de Proprietari?
Conform art. 2 din Lege, Administratorul isi desfasoara activitatea in baza:
– Unui atestat (1);
– Unui certificat de calificare profesională (2)
– Unui contract de administrare (3)
Conform art. 64 din Lege, atestatul administratorului este valabil 4 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.
Asociatia de proprietari are obligatia de a solicita si de a arhiva in evidentele proprii documentele in baza carota Administratorul isi desfasoara activitatea, precum si cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nicio condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară.
Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se fac de către comitetul executive reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, în baza mandatului acordat de adunarea generală, şi decizia se comunică tuturor proprietarilor.
Administratorii sunt angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

III. CINE NU POATE FI ADMINISTRATOR

Extras din art. 46 alin. (6) – (8) din Lege.

  • Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari
  • persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară;
  • Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea dispozitiei legale mentionate mai sus, pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori, şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu;
  • Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

IV. PRINCIPALELE OBLIGAȚII ȘI ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 66 alin. (1) din Lege, administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:

a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;

e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;

f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;

g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei, conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;

h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;

l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori, supune aprobării comitetului executiv şi afişează la avizier lista lunară a cheltuielilor de întreţinere, întocmită conform reglementărilor în vigoare, în termen de maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.

V. ALTE ATRIBUȚII ALE ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 8, art. 64 alin. (8), art. 65, art. 66 (3), art. 67 alin. (1)  – (3), (5), art. 68, art. 71 (4), art. 72 alin. (4) – (5), art. 73, art. 74, art. 78 alin. (1) administratorul are de asemenea următoarele atribuții:

a) să afișeze la avizier atestatul de practică la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

b) sa negocieze contractele de furnizare/prestare a serviciilor între furnizori/prestatori ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei,  

c) sa ţina separate evidenţe contabile pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

d) supune spre analiză şi aprobare comitetului executiv oferte ale operatorilor economici pentru realizarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea comună, oferte care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare, administratorul avand obligatia de a ţine seama de preţ, durata de execuţie şi calitate;

e) are obligatia de a utiliza contul curent al asociaţiei pentru plăţile curente şi pentru încasări. În acest cont sunt vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

f) poate păstra în casierie numerar, în limita unui plafon lunar de 1.000 lei, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, exclusiv în vederea efectuării operaţiunilor de plăţi pentru cheltuieli neprevăzute;

g) la solicitarea asociaţiilor de proprietari, administratorul este obligat să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională, pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominium;

h) eliberează chitanţă nominale separate pentru încasarea fondului de rulement, urmand ca acesta sa fie restituit la transmiterea dreptului de proprietate atunci cand prin actele translative de proprietate nu se stipuleaza altfel;

i) toate fondurile speciale se depun in contul asociatiei, fiind evidențiate in mod separat, administratorul având obligația de a emite chitante separate;

j) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă. Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora. În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare;

k) are obligatia de a notifica, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului asupra datoriilor şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe;

j) sa solicite unităţilor deţinătoare ale cărţii tehnice a clădirilor transmiterea cu titlu gratuit a copiilor cărţilor tehnice ale construcţiilor. Unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor este suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa cărţii tehnice a construcţiei şi/sau a proiectului, asociaţia de proprietari are obligaţia reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

VI. CE NU ARE VOIE SĂ FACĂ ADMINISTRATORUL?

Extras din art. 66 alin. (2) din Lege, administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

VII. CUM POATE FI SCHIMBAT ADMINISTRATORUL DE BLOC?

Extras din art. 2, art. 46 alin. (6) – (9), art. 64, art. 69 alin. (1) – (2), art. 71 alin. (5), administratorul poate fi schimbat atunci când:

  • nu indeplineste conditiile mentionate de legiutor pentru desfasurarea activitatii de administrare:
  • nu prezinta catre comitetul executive a cazierului judiciar în termen de cel mult 5 zile de la data adunării generale de numire in functie;
  • expirarea, suspendarea sau retragerea atestatului;
  • a suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară;
  • intervine una dintre situatiile de incompatibilitate;

În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului administrator, în baza unui proces-verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul-verbal cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

În termen de 5 zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în aceleasi conditii mentionate anterior, preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

În caz de neîndeplinire a acestei obligatii administratorul nu este descărcat de gestiune şi poate fi acţionat în instanţă de asociaţia de proprietari.

VIII. TRAGEREA LA RĂSPUNDERE A ADMINISTRATORULUI

Extras din art. 67 alin. (4), art. 102, în cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţiile prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

Următoarele fapte constituie contravenţii, dacă nu au fost săvârşite în astfel de condiţii încât să constituie, potrivit legii penale, infracţiuni:Contravenţiile se sancţionează după cum urmează:
nerespectarea statutului, a acordului de asociere, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei
neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului;cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei
utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut in lege;cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei
utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut de legiuitor;cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei
desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege;cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei

În baza căror documente își desfășoară activitatea administratorul

  1. Actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Conform art. 10 alin. (6) din Legea 196/2018, atestatul se elibereaza in baza urmatoarelor documente: a) certificate de calificare profesionala, b) cazierul judicar care sa ateste ca administratorul nicio condamnare, prin hotarare judecatoreasca ramasa definitive, pentru infractiuni de natura economica-contabila, c) cazier judiciar.
  2. Actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor.
  3. Acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă.

52 de comentarii la „Obligațiile și atribuțiile administratorului de bloc”

  1. DACA – administratorul sub motiv ca NU cunoaste
    situatia prin care s-a ajuns la anumite “restante”
    (cca. 2.500 lei) deoarece la acea data NU era in functie,
    refuza exlicatii, poate initia masura de sechestrarea
    a apartamentului ?
    Sincere multumiri anticipate.
    A.Sommert

  2. Multumesc mult pentru raspunsul promt /concis.
    Intrebarea corecta din partea mea, trebuia, insa, sa fie:
    este indreptatit Presedinte Asoc. Prop. (AP) (in cazul meu, numit de cateva luni) respectiv AP, sa initieze o astfel de actiune(sechestrul asigurator) DACA, noua administratora (in cazul de fata din Aug. 2019) refuza sa-mi transmita (in cazul de fata prin E-Mail) explicatii cu privire la elementele componente ale asa numitei “restante” sub
    motivul ca, 1. “este noua in functiune”, si sumele “provin din trecut”,
    2. aveam obligatia sa aflu din afisarea la avizier (intrare in bloc)
    despre “ce obligatii aveam” si daca NU eram de acord trebuia ca in termen de 10 zile, sa ma adresez Presedinteltui A.P.; MENTIONEZ:
    NU locuiesc in Apartament fiind in Strainatate de ANI de ZILE. Intodeauna am platit din proprie initiativa, FARA sa cunosc cheltuielile. Astefl s-a ajuns la situatia ca, sumele trimise de mine in Euro, au depasit cu mult obligatiile mele. Si in cazul recent, mi-am exprimat dorinta sa platesc, dar doresc explicatii cu privirea la elementele de cheltuiala si modul de repartizarea a acestora in ceea ce ma priveste. Este obligata A.P. sa aibe un SITE ?
    MULTUMESC ANTICIPAT pentru raspuns. Sunt sigur ca este vorba de o situatie care priveste pe TOTI cei care NU locuiesc in Romania, si astfel NU sunt informati cel putin prin E-Mail !

    1. Legea asociațiilor NU prevede o astfel de actiune. Sechestru asigurator se infiinteaza de instanta in anumite conditii: dacă creditor dovedește că a intentat cerere de chemare în judecată, nu exista titlu executoriu, dar creanța este constatată în scris și este exigibilă, etc.

      Pana la aceasta actiune, in lege exista referirea expresă la o obligația de a notifica în scris restanțierul (obligație care îi va reveni administratorului) despre faptul că are datorii și trebuie să le plătească în termenele legale. Deci da, administratorul nu poate justifica prin “nou in functie” si “provin din trecut” solicitarea unor restante.

      Prin respectiva notificare, restanțierului i se pot aduce la cunoștință ca se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afisarea listei, poate fi acționat în instanță, și sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor.

      Mai departe, după trecerea a 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 de zile de la afișarea listei, asociația va putea să se ducă la instanță și să-l dea în judecată pe restanțier.

      Da, puteti depune o contestare a obligatiilor de plata, dar administratorul trebuie sa va trimita notificarea mentionata mai sus inainte de orice.

  3. Buna seara. Ma scuzati ca nu imi este clar dar la incompatibilitate, președintele de asociatie poate fi ruda dd gradul 1 cu administratorul?. Si nu am gasit daca exista un minim de ore lunar /saptamanal de munca pentru incasari plăti. Mulțumesc pentru eventuale răspunsuri

    1. In lege se mentioneaza faptul ca funcția de președinte, respectiv membru în comitetul executiv, este incompatibilă cu funcția de
      cenzor sau membru în comisia de cenzori.

      De asemenea, nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de
      proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii. Deci inclusiv administratorul.

      Mai este o mentiune prin care nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari
      persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de
      natură economico-financiară.

  4. Multumesc sincer pentru raspunsurile anterioare: Dar NU am inteles CLAR situatia, daca noua Admnistratora NU doreste sa-mi explice structura / in ce costa sumele in Lei cu privire la „restantele“ ce sunt atrubuite mie, din motivul ca, „NU stie, si sa ma interesez la cei care au fost inaintea ei“ .
    Intrebare (I) – este corecta aceasta pozitie a adminintratorei (aflata in aceasta functiune din Aug. 2019). ?

    1. La momentul preluarii atributiilor, noul administrator a semnat un proces verbal de predare primire.
      Daca anterior preluarii informatiile acestea NU exista, atunci nici nou administrator nu poate oferi detalii.

      El este responsabil pe activitatea sa din momentul preluarii.

      1. Potrivit ACTUALEI legislatii in materie, AP ESTE OBLIGATA SA RASPUNDA LA SOLICITAREA SCRISA A UNUI MEMBRU PROPRIETAR AL AP, SUB SANCTIUNEA PREVAZUTA DE LEGE!ADMINISTRATORUL NU RASPUNDE PENTRU TRECUT,INSA E OBLIGAT SA RASPUNDA,IN ACEST SENS FACAND TOATE DILIGENTELE,CACI DE ACEEA ESTE SI PLATIT, IN BAZA UNUI CONTRACT!NU RASPUNDE PENTRU FAPTELE ALTUIA,ALTFEL TREBUIE SA DEA CURS SOLICITARII PROPRIETARULUI,FIIND UN ANGAJAT SPECIALIZAT!ASA STAU JURIDIC TREBURILE,NU DOAR SA IA BANI SI SA SE FOFILEZE!!!PERSOANA CARE CONSIDERA CA S-AU FACUT GRESELI SA FACA SOLICITARE SCRISA SI INREGISTRATA LA ASOCIATIE,ADRESATA PRESEDINTELUI/COMITETULUI EXECUTIV.NU SE RASPUNDE,RESPECTIVII VOR FI SANCTIONATI POTRIVIT LEGII,APLICAREA SANCTIUNII FIIND FACUTA DE UN REPREZENTANT AL PRIMARIEI,PRIN STRUCTURA SPECIALIZATA,SAU DE POLITIA LOCALA,LA SOLICITAREA PARTII INTERESATE.MAI DEPARTE,PROPRIETARUL POATE MERGE IN INSTANTA.SA INDRUMAM CORECT SOLICITANTII DE PE ACEST SAIT,NU DOAR”PE VORBE”!

  5. buna ziua,
    am citit putin prin legea mentionata mai sus ,sunt unele aspecte care desi locuiesc intr -un bloc cu asociatie nu stiu pasii exacti.
    un presedinte de asociatie trebuie sa aive o suma exacta de plata ?
    de exemplu toata partea contabila sa o desfasoare o firma externalizata de contabilitate si partea efectiva pe bloc sa o desfasoare un sef scara/presedinte scara …
    fara sa mai fii nevoit sa tii un administrator de asociatie care d.p.m.d.v se inbogateste pe spatale altora .
    cum ar fii mersurile ?
    multumesc

  6. Cine trebuie sa facă aerisirea pe coloana unei scări dacă locatarii nu au cheia de la subsol ea fiind în posesia administratoeului! A-și dori sa știu și dacă aceast lucru este în atribuția administratorului?
    Mulțumesc!

  7. Întrebare”Dacă vecinul de la un etaj superior,a inundat di neglijență după alte apartamente,administratorul,poate interveni?Nimeni nu reușește să contacteze proprietarul,pe care doar administratorul îl cunoaște.Apartamentul este dat în chirie unor fete.Multumesc

  8. Buna ziua.La asociatia unde locuiesc administratorul face numai administratie,pentru celelalte doua functii ( contabilitate si casierie) asociatia plateste alte doua persoane cca 4000 lei.Cand am spus ca in legea 196/2018 scrie ca administratorul trebui sa faca si contabilitate si casierie, cei in cauza au inceput sa tipe si sa spuna ca asa este bine.Cum este legal.Multumesc anticipat astept raspuns pe e-mail.

  9. Dacă administratorul își pune camerele de supraveghere ale blocului în casa se considera infracțiune, nu?

    Dacă administratorul se baga cu amănuntul în viata ta privata cum se numește ca e încălcarea vieții private, dar exista o denumire anume?

    1. Depinde in ce mod o face dar mai ales cum foloseste datele in urma incalcarii vietii private a proprietarilor.

      Din pacate, domnule Dascalescu, nu vad aici ca administratorul blocului ar avea printre obligatii si atributii respectarea RGPD.

      Membri ai familiei s-au mutat abuziv in apartamentul meu al carui proprietar unic sunt. Ca un bun proprietar am comunicat situatia domnului administrator, inclusiv drepturile mele legale de a ii evacua. Domnul administrator a divulgat informatiile primite de la mine catre partea adversa – repet, parte care nu are niciun drept asupra imobilului. Ba mai mult, a incurajat acest abuz facandu-le abuzatorilor o cheie de la intrarea in bloc.

      Pentru mine, este incalcare grava de RGPD si parte la abuz: administratorul a fost martor la mutatul lor in apartamentul lor – a vazut clar pe camere cand s-au mutat – si nu m-a instiintat.

      Va sunt deosebit de recunoscator sa ma corectati daca gresesc.

  10. Stimate Domnule Dascalescu,
    intrebarile apar, insa raspunsurile, inca, NU.
    Este vorba de o pauza, concediu, etc., etc., sau
    NU mai este acuala pagina, in opinia mea, extrem de utila:
    Mutumiri pentru lamuriri.

  11. Buna Ziua, in cazul in care m-am debransat de la reteaua centralizata de termoficare din timpul verii si am depus procesul verbal la asociatia de proprietari nu erau obligati sa anunte firna care face calculul (ISTA)ca sunt debransata?Cine ar trebui sa plateasca pentru situatia creeata?Eu care mi-au pus 400 lei de plata.

  12. Buna seara , domnule Dascalescu ; ma numesc Stam Adrian , sunt stabilit in Frantade 25 ani si detin o mica garsoniera in Brasov ; aceasta este afiliata la o asociatie de locatari representata de o doamna administratoare care de fapt este doar cu numele investita administratoare , iar fostul administrator facand actualmente incasarile de cheltuieli si taxe si tot acesta emitand chitante semnate nu de el , ci de doamna administratoare investita legal ; Cum nu am posibilitatea sa platesc contributiile la sfarsitul fiecarei luni am incercat sa trimit pe cineva sa plateasca cheltuielile pentr-u o persoana cumulate timp de 9 luni iar aceasta persoana a cerut o factura , nu chitanta pentr-u suma de 1800 lei la care acest domn ne-a refuzat spunandu-i persoanei care vroia sa plateasca restantele ptr. caldura , apa rece si calda sa cerem factura la Presedintele tarii , ca el in calitatea de,, administrator,, elibereaza numai chitante cu sumele inscrise pe afichele de cotizatii lunare iar penalitatile de intarziere el le calculeaza dupa bunul sau plac fara a elibera in schimb chitante pentr-u aceste sume de bani ; Eu ma justific cu aceasta factura la sistemul fiscal francez deoarece garsoniera este trecuta de anul trecut pe Declaratia de avere pe care sunt obligat sa o fac anual aici ; Spuneti-mi in acest caz pentr-u suma de 2.500 lei cat i-mi pretinde acest fals administrator ma pot adresa direct la ANAF Brasov cu o plangere deoarece fara aceasta factura de cheltuieli din Romania eu nu pot sa beneficiez de un calcul corect de impozit anual aici in Franta sau ma adresez direct la Ministerul Finantelor din Romania deoarece in incercarea de a-l contacta telefonic din Franta pe asa zisul administrator mi s-a spus ca ma pot adresa si la Presedinte atata timp cat el este sustinut de cineva din Consiliul Judetean Brasov , nu i-i este frica de nimeni !! Doresc sa i-l fac pe acest domn sa renunte la toate ilegalitatile pe care le-a comis si pe care le comite in continuare , si asta in mod legal sau cu ajutorul unor institutii abilitate din tara , Va multumesc anticipat pentr-u eventualele sfaturi s-au solutii ; Adrian Stam

    1. Administratorul emite chitante care dovedeste faptul ca a fost incasata suma de bani afisata in cadrul listei de plata.
      Document pe care ar trebui sa puteti sa il folositi sa justificati plata, alaturi de listele de plata din lunile pentru care ati facut plata.

  13. Buna ziua, am si eu o itrebare daca poate cineva sa ma ajute.In data de 24 ianuarie 2020 a inceput sa curga apa in apartament pri sifonul de la baia mica ,am sunat administratorul i-am spus despre problema ,i-am trimis filmulete cum iese apa prin sifon (apa a patruns evident in peretele de pe hol,parchet si in camera mica ).In urma discutiei avute m–a asigurat ca rezolva problema in cateva zile pt ca nu este in localitate .Apa iese tot asa prin sifon la interval de cateva zile ,am sunat si presedinta de asociatie dar pana satazi nu s-a rezolvat nimic.RASPUNSUL CELOR DOI A FOST ;sa imi rezolv problema pentru ca ei nu pot ,adica sa angajez eu un instalator pt ca nu este problema lor .MRNTIONEZ ca locuiesc la etajul 1 si apa care o folosesc eu se scurge pot sa folosesc toate robinetele odata .

    1. Daca este vorba de o problema la conductele comune, care sunt in seama asociatiei, atunci trebuie rezolvate de catre asociatie, care va angaja un instalator platit din banii asociatiei.
      Daca problema este de la instalatiile apartamentului proprietate personala atunci trebuie sa va rezolvati problema.

  14. Locuiesc in sectorul 3, si ca oricare bucurestean ma convrunt de cateva lunoi bune cu oprirea vrecventa a apei calde si a caldurii.
    Intrebarea mea este de ce vin facturile mari la incalzire .
    Ex.in luna decembrie au fosf temperaturi si de 15 grade iar caldura sa oprit destul dd des,iar factura la 3 camere fara repartitoare a venit de 193.75 bani .
    De ce asa de mult,unde sa facem reclamatii ,asta in cazul in care pe administrator nu l intereseaza ,spune ca asa a venit factura si trebuie sa o platim.

  15. Buna ziua!

    Ce se poate face in cazul in care administratorul blocului nu a platit facturi de utilitati (apa) desi locatarii sunt cu platile la zi (pe baza de chitante)

    Practic a folosit banii in interes personal. Poate fi actionat in instanta ?

  16. buna ziua,

    Administratorul refuza sa imi comunice sumele de plata la zi pentru a le achita si sa imi elibereze adeverinta necesara pentru vanzarea apartamentului (cum ca nu am datorii) pe motiv ca presedintele asociatiei a demisionat.
    Notarul mi-a spus ca in acest caz, administratorul poate semna in locul presedintelui, cu conditia sa mentioneze cauza – in cazul de fata , justificata, demisia presedintelui.

    Are dreptul sa refuze eliberarea adeverintei? Eu sunt foarte ingrijorata, risc sa pierd tranzactia .

    Multumesc frumos ,

  17. Buna ziua, va rog sa îmi Spune-ți cum as putea verifica dacă într-adevăr cheltuielile afișate ale apartamentului sunt corecte. Nu vreau sa acuz pe nimeni, dar plătesc enorm de mult (652 de lei Februarie), in condițiile in care dețin un apartament cu 2 camere de 72mp. Mi se pare ciudat faptul ca la un apartament cu 3 camere in care locuiesc 4 Adulți plătesc 440 de lei. Nu îmi doresc sa arunca cu piatra in nimeni, îmi doresc doar sa știu ca suma pe câte o plătesc este cea reala și corecta. Va mulțumesc

  18. Buna ziua,

    Sunt obligati administratorii sa detina un cont bancar, unde sa platim intretinerea?
    Platim mereu cash si desi am intrebat, mi s a spus ca aceasta optiune nu exista. Uneori stau si saptamani cu intretinerea neplatite pentru ca nu reusesc sa ma intersectez cu administratorul

    Va multumesc,
    Razvan

    1. Asociatia este obbligata sa aiba cont curent bancar,si sa depuna in cont toti banii incasati in termen de 24 de ore. Sigur ca se poate plati printr-o bonificare in acest cont,cu specificatia motivului platii,

  19. Teodora Miron

    Locuiesc in sectorul 4 si avem o firma care se ocupa de administratie. In urma cu cateva zile s-a pus un afis in care o locatara ne anunta ca este noul administrator incepand cu data de 01.04.2020. Este legal ca firma de administratie printr-un contract de munca facut cu locatara noastra (care a vandut garsoniera intre timp si urmeaza sa paraseasca imobilul) sa fie administrator? Nu are nevoie de atestat si nici sa fie anuntat acest aspect in Adunarea Generala Asociatiei de locatari?
    Va multumesc,

  20. Buna seara,

    Sunt presedintele unei asociatii de proprietari si in urma unor diveregente cu administratorul mi-am dat demisia. Dupa cate am citit in legi perioada de preaviz este de 90 de zile. Mai am cam 20 de zile pana expira perioada. Drept urmare luna trecuta adica aprilie am convocat o sedinta cex respectand ordonanta militara (spatiu,distantare etc) si am numit un vicepresedinte din membrii cex caruia ii voi preda stampila si actele originale ale asociatiei pe baza de pv in data expirarii preavizului (mandatului) meu. Administratorul doreste sa renunte la remuneratia pe luna Aprilie.Va rog sa-mi spuneti cum este legal sa procedez. Multumesc .

  21. Buna ziua,
    Va multumesc mult pentru dedicarea de care dati dovada fata de cititorii dumnevoasra. Indraznesc sa va rog si eu sa ma ajutati cu un sfat: locuiesc intr-un cartier nou situat langa Bucuresti, cartier in plina expansiune atat ca si constructie cat si ca numar de locuitori. De administratia acestuia se ocupa o entitate juridica. cartierul este bransat la canalizarea orasului din proximitate, dar din cauza expansiunii uriase aceasta nu poate prelua de-a lungul zilei tot necesarul, iar seara, pana in creierii diminetii (3-4 AM) fosa septica este golita cu vidanje pentru a substitui imposibilitatea orasului de a prelua toate dejectiile. nenorocul meu si al altor cateva sute de persoane este sa locuim relativ aproape (max 200m) de aceasta fosa septica, asa ca avem parte in fiecare noapte de zgomot de motoare, zgomot de pompe, claxoane, strigate, mirosuri, vibratii si asa mai departe. Am solicitat administratiei informatii despre cat va mai dura acest proces, dar am fost ignorat cu totul.
    Rugamintea mea este, in cazul in care puteti, sa imi oferiti un sfat cu privire la cum ar trebui sa procedez in continuare, caror institutii ar trebui sa ma adresez?

    Cu multumiri,
    Alex M

    1. Alexandra Ghita

      Buna ziua !! Mă puteți ajuta și pe mine cu o informație ? Stau in București , din păcate singura , administratorul când m-am dus sa ii plătesc banii m-a întrebat dacă la mine in casa mai este mutat cineva ca a auzit el ca “lucram” infracțios și ca s-au plâns alți vecini ca nu plătim cât trebuie . Dar eu i-am explicat ca stau singura !!!! I-am comunicat acest lucru și i-am spus că atunci când in casa se va muta și a doua persoana , îl voi anunța . A doua luna ca sa observ ca mi-a pus 2 persoane la întreținere . Și ghiciți ce , 289 de lei pe timp de vara da ? Când eu am consumul la apa calda foarte puțin , și restul utilităților pe care nici nu le mai pun in calcul ca sunt minuscule . 300 de lei ? 2 persoane ? Bunnn .. Aparatamentul este al tatălui meu a scris pe o foaie pentru domnul administrator ca im aceasta casa sta o singura persoana adică frica mea , va rog sa fie pusă la întreținere doar o singura persoana . De unde atât ? Ca știe el mai bine și face mai bine . Mă pus și luna aceasta tot 2 persoane la întreținere . E legal sa fac aasa ceva ? Având in vedere ca REPET ! Stau doar eu in apartament ? Dacă vine cineva la mine sau mai exista cazul ca o data sau de doua ori pe săptămâna sa vina iubitul meu la 4, 5 zile . Nu sa stea la mine non stop și nici sa fie mutat , asta înseamnă ca trebuie trecut la întreținere atâta timp cât nu consuma nimic? Îl pot numi Vizitator , nu un statornic , sa poată avea dreptul sa puna 2 persoane . Ce se zice eu sunt singura am 20 de ani sunt mai proasta nu am pe nimeni sa ia atitudine o prostim pe asta . E corect asa ceva ? Ce trebuie sa fac ?

      1. Buna ziua,si eu am stat singura mult timp si nu am stiut multe lucruri.Dar…nu,NU are voie sa treaca numai dupa gura lumii inca o persoana la intretinere,trebuie despusa cerere pentru a scoate si a baga o persoana la intretinere,in caz contrar ceea ce face nu este legal!Aveti timp cred ca 10 zile sa depuneti contestatie pentru lista de plata daca ceva nu este in regula!eu mai stiam ca puteti avea vizitatori si ca o persoana poate sta un numar de maxim 15 zile in casa si nu trebuie pus la intretinere.
        Inca o chestie,daca aveti nedumeriri si credeti ca ceva nu este in regula,puteti face o cerere sa va verificati toate actele/platile pentru apartamentul dvs.,au obligatia sa va prezinte situatia/copii dupa acte intr-un termen de maxim 10 zile cred.Sper ca v-am putut fi de folos.

  22. Teodorescu Stefan

    Buna ziua!
    Pentru constructia in vecinatatea blocului nostru, care are o Asociatie de Prorietari, Primaria a specificat pe certificatul de urbanism ca le va trebui acordul nostru, al Asociatiei. Faptul ca se in documentatie este inserat un studiu de insorire, precum si o foarte mica distanta dintre blocuri, Asociatia a raspuns Primariei ca nu va da acest acord. Insa autorizatia de construire a fost emisa (aici fiind inserata si o influenta politica deosebit de brutala) de catre Primarie, fara a lua in seama neacordarea acordului Asociatiei. Asociatia noastra insa acum trebuie sa deschida proces pentru anularea acelei autorizatii de construire-ilegal emisa (nu respecta toate conditiile inserate in certificatul de urbanism. La intrunirea Adunarii Generale Extraordinare a Proprietarilor care se va tine este necesar ca TOTI proprietarii inscrisi in Asociatie sa semneze ca sunt de acord cu continuarea unui proces juridic, sau doar cei prezenti la Adunarea Generala? Mentionez ca la prima data de intrunire nu s-au prezentat decat 6(sase) persoane din 28. Daca la viitoarea sedinta vor fi prezenti 10 proprietari si vor fi de acord 8 dintre acestia, se poate considera ca Asociatia poate continua procesul in instanta de anulare a acelei autorizatii de construire?

    1. Bună ziua… Ne am mutat recent în chirie. Eu, soțul și cei doi copii. După ceva timp… O persoana din scara care susține ca este administrator de scara..mi-a cerut actele. Buletinele și certificatele copiilor. Am întrebat pentru ce anume trebuie sa îmi dau datele personale? A spus ca asa se procedează pentru a fi în evidenta condicii blocului.. Dar am refuzat din cauza ca nu mi se pare normal sa dau datele personale de pe buletin unei persoane care susține ca este administrator și care sigur nu are nici un act care dovedește acest lucru. Spun asta pentru ca am cerut și noi un act sa vedem dacă domnul este chiar administrator, sa vad și eu la cine îmi dau datele personale, la care a fost foarte revoltat. Stau în apartament la sora mea care este plecata în străinătate, la care nu plătesc chirie ci doar întreținerea. As vrea sa știu dacă am greșit neprezentanta actele? Și ce ar trebuii sa fac?

    2. Gratiela Ștefănescu

      Buna ziua! Sunt mutată de o lună intr-un apartament la etajul 4. Am făcut cerere la Digi sa vina sa imi instaleze cablul si internetul. Cand s-a facut lucrarea, la etajul unu, echipa de la Digi, mi-a explicat că nu poate pune toate firele pe sus cum de altfel sunt pe toata scara, ci 30 de cm de fir, vor fi in partea de jos a scării. Vecinul de la etajul unu mi-a facut plângere la asociație ca daca este firul acela pe jos, nu respect curățenia din scara, țipand cat il ținea gura.Mentionez ca firul nu trece prin fata usii dumnealui si nici pe lângă. Doamna de la asociație, păstrând acelasi registru vocal, ma tot amenință că rupe dânsa cablul daca nu remedieze problema. Am fost la Digi, iar cei de acolo mi-au zis ca daca e o problemă pe scara blocului, nu am eu dreptul sa fac sesizare, ci administratorul blocului. Eu pot face sesizare doar daca am probleme in casa si nu in afara ei. Nu reusesc sa ma inteleg sub nici o forma cu doamna administrator. Ea susținând că eu sunt beneficiarul lucrării si eu trebuie sa remediez problema.
      Ce este de făcut?

  23. Domnule Dascalescu ..am o intrebare ? Administatorul de bloc .de unde locuiesc cind vine si imi citeste apometrele de apa din apartment,aproape mereu imi pune in plus 3-4 metri cubi fata de cei reali.Este legal sau trebuie sa ii fac reclamatie la organele competente.. va multumesc frumos!

  24. Toderica constantin

    Buna ziua locuiesc intr-un bloc din sectorul trei si asi dori sa va intreb cui trebuie sa ma adresez in cazul in care unul dintre vecini a ocupat casa scarii cu diverse { masa , borcane cu muraturi ,bucati de gresie si faianta,dulap} fapt ce ingreuneaza trecerea spre iesirea din bloc

  25. Buna ziua.Am o intrebare.Detin un imobil într-un bloc de garsoniere si nu avem interfon la intrare.Am discutat cu președintele de asociație dar acesta refuză sa se implica pe motiv că nu e treaba lui.Cui mai pot sa ma adresez. Pe casa scării s-au instalat oameni ai străzii. Multumesc

  26. Buna! Obligația Administratorului de a fi mulțumit Proprietarul sa anunte cind se oprește apa calda sau se întrerupe pentru vre o avarie. Nu avem apa calda iar administratorul spune că a fost! Sint multe nedreptăți!

  27. Buna ziua .In blocul unde locuiesc ,a luat foc un apartament.Acel apartament a fost inchiriat .Cind am intrebat administratorul despre acei chiriasi mi-a spus ca nu-i cunoaste .Cum este posibil ca administratorul sa nu stie cine locuieste in blocul in care locuim ? cine trebuie sa tina evidenta locatarilor ?

  28. Bună ziua domnule Claudiu Dăscălescu,
    Soțul meu a fost ales președinte de bloc ( cu o singură scară). Administratoarea i-a cerut să-i prezinte CAZIERUL JUDICIAR. Președintele nu administrează banii asociației, nu este așa? Care este motivul pentru care îi cere acest document? L-a atenționat că va trebui să o însoțească și la tribunal pentru a semna NIȘTE documente…. Vă rog să îmi răspundeți. Mulțumesc. Vă doresc toate cele bune!

  29. Bună seara!
    Eu lucrez ca șofer pe comunitate de 10 ani (lucrez 6 săptămâni și stau acasă 13 – 14 zile acasă) și nu m-am scos de la întreține și de doua luni a început să îmi bage și copilul în vârstă de 10 luni
    Ce aș putea face în acest caz?
    PS. Dacă am nevoie de să îmi dea o adeverință sau să îmi semneze /stampilele vreun document ori nu vrea ori mă ține mai bine de 6 luni

  30. Buna ziua !
    Administratia noastra a facut un contract cu o firma specializata pentru calculul caldurii din fiecare apartament firma care efectueaza acest calcul computerizat si din acest motiv Administratorul sustine ca e imposibil sa existe greseli. Uneori apar sume de plata ciudate, in sensul ca la consum egal in doua luni consecutive, cota partilor comune difera substantial, de asa natura incat locatarului/proprietarului(e vrba despre un condominium) ii revine de plata pentru aceasta cota comuna, mai mult decat daca ar utiliza caloriferul la maxim, iar coeficientul aplicat pe suprafata pentru aceste parti comune difera de asemenea de la luna la luna (nu e aceeasi suprafata, nu ar trebui sa fie aplicata aceeasi cota procentuala ?) Va rog, aveti amabilitatea sa precizati, daca se poate, Administratorul , cand i se sesizeaza o astfel de anomalie, nu ar trebui sa faca o verificare a calculului facut de respectvia firma pentru apartamentul sesizat si pentru lunile eferente reclamate de proprietar ?MULTUMESC ANTICIPAT, CU STIMA!

  31. Buna seara, locuiesc intr-un cartier rezidential si la parterul blocului se afla o doamna care are 2 caini de rasa Rottweiler pe care ii lasa in curtea proprie de la parter. Problema este ca, acesti caini nu sunt legati, nu au botnita, cu usurinta pot sari gardul.(nu pun in discutie conditiile inadecvate in care sunt tinuti acesti caini). Exista o portiune chiar la intrarea in bloc, exact deasupra locului unde se afla cutiile postale, pe unde acesti caini pot agresa pe oricine intra in bloc. Am facut reclamatie la Asociatia de Proprietari a cartierului si mi s-a spus ca, nu este de competenta lor sa rezolve situatia si sa ma adresez la Politie. Mi se pare ciudat faptul ca, o Asociatie de Proprietari dintr-un cartier rezidential nu se ocupa de siguranta locatarilor.
    Sunt curioasa unde se poate reclama Asociatia de Proprietari in cazul in care nu-si exercita obligatiile.
    Astept raspunsul d-voastra. Multumiri anticipate.

  32. Daca mai multe luni la rand chiriasul nu plăteste cheltuielile de bloc ,și administratorul nu cunoaște proprietarul ,ce trebuie sa facă adminul în afara de înștiințarea in posta că există luni neplătite? Și să presupunem că în tot acest timp chiriașul nu a fost întrebat niciodată cine este proprietarul ,dar a plătit penalizări lună de lună

  33. Buna ziua,
    Administratorul Asociatiei de Proprietari are dreptul sa impuna fiecarui proprietar sa schimbe apometrul de la firma recomandata de administratie,fara a prezenta doua oferte? Mentionand ca cei care nu-si schimba apometrele pana la data fixata de admin.vor fi trecuti cu plata la pausal!As vrea sa stiu daca e legala aceasta procedura?
    Va multumesc,

  34. Când constati ca vecinul tau de apartament face modificari in compartimentarea apartamentului fara acceptul serviciului din primarie specializat in siguranta constructiilor si aduci la cunostinta administratorului acest lucru cine are obligatia sa sesizeze acest serviciu din primarie .

  35. Buna seara, am achitat prin transfer bancar contravaloarea întreținerii lunare, iar administratorul asociației îmi cere comisionul bancar pe care banca l-a perceput la încasare. Exista un temei legal pentru o astfel de operatiune, mi se pare un abuz din partea administratorului, care s-a exprimat : “ iti tai chitanța”;”Daca nu ai cont la banca Transilvana, unde Asociatia are cont, pt orice tranzactie se percepe comision. Asociatia nu trebuie sa plateasca comision pt plata intr.”

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.